O que e o contrato de compra e venda
O contrato de compra e venda de imovel e o documento que formaliza a negociação entre comprador e vendedor. Ele estabelece as condições da transacao: preço, forma de pagamento, prazos, obrigações e penalidades.
Importante: o contrato particular (entre as partes) não transfere a propriedade. A transferencia só ocorre com a escritura pública lavrada em cartorio e o registro na matrícula do imovel no cartorio de registro de imoveis.
Etapas da compra de um imovel
- Negociação e proposta
- Contrato de compra e venda (ou promessa/compromisso)
- Pagamento (a vista, financiado ou parcelado)
- Escritura pública (lavrada no tabelionato de notas)
- Registro no cartorio de registro de imoveis
- Entrega das chaves
Tipos de contrato
Promessa ou compromisso de compra e venda
Contrato preliminar que estabelece as condições da venda futura. Usado quando o pagamento sera parcelado ou quando se aguarda aprovacao de financiamento.
Contrato definitivo de compra e venda
Contrato final, geralmente formalizado pela escritura pública no cartorio.
Contrato particular com força de escritura
Para imoveis financiados pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação), o contrato de financiamento assinado no banco tem força de escritura pública e pode ser registrado diretamente no cartorio.
Cláusulas essenciais
Identificacao das partes
- Nome completo, CPF, RG, estado civil, profissão e endereco do comprador e do vendedor
- Se casado, dados do conjuge (que deve assinar o contrato)
Descricao do imovel
- Endereco completo
- Número da matrícula no cartorio de registro de imoveis
- Area do terreno e area construida
- Confrontacoes (limites)
- Número da inscrição no IPTU
Preço e forma de pagamento
- Valor total da venda
- Forma de pagamento: a vista, parcelado, financiado
- Datas de pagamento
- Conta bancaria para depósito
- Valor do sinal (arras)
- Correcao monetaria das parcelas (se parcelado)
Prazos
- Data de assinatura da escritura
- Data de entrega das chaves
- Prazo para desocupacao (se ocupado)
Obrigações do vendedor
- Entregar o imovel livre de onus e dividas
- Fornecer certidoes negativas
- Pagar tributos até a data da transferencia
- Desocupar o imovel no prazo acordado
Obrigações do comprador
- Efetuar os pagamentos nos prazos
- Providenciar o financiamento (se aplicável)
- Pagar ITBI e custas cartoriais
- Registrar a escritura no cartorio
Cláusulas penais
- Multa por inadimplencia (geralmente 10% a 20% do valor)
- Condições de rescisão
- Direito de retenção do sinal (arras)
Cláusula de arrependimento
Define se as partes podem desistir do negocio e em que condições:
- Arras confirmatórias: não permitem arrependimento; quem desistir paga perdas e danos
- Arras penitenciais: permitem arrependimento; quem desistir perde o sinal (comprador) ou devolve em dobro (vendedor)
Documentos do vendedor
Antes de assinar, o comprador deve exigir do vendedor:
- Certidao de matrícula atualizada (com onus reais)
- Certidao negativa de débitos federais (Receita Federal)
- Certidao negativa de débitos trabalhistas
- Certidao de distribuidores civeis e criminais
- Certidao de quitacao de IPTU
- Certidao de quitacao de condominio (se apartamento)
- Certidao de casamento ou divorcio
Custos da transacao
| Item | Quem paga | Valor aproximado |
|---|---|---|
| ITBI | Comprador | 2% a 3% do valor |
| Escritura pública | Comprador | R$ 1.000 a R$ 5.000 |
| Registro no cartorio | Comprador | R$ 500 a R$ 3.000 |
| Certidoes | Vendedor | R$ 300 a R$ 1.000 |
| Corretagem imobiliaria | Vendedor (geralmente) | 5% a 6% do valor |
Financiamento: particularidades
Se o imovel sera financiado:
- O contrato de financiamento e assinado no banco
- O banco faz a avaliação do imovel
- O contrato do banco tem força de escritura (não e necessário ir ao cartorio de notas)
- O registro e feito diretamente com o contrato de financiamento
- A alienacao fiduciaria e registrada na matrícula até a quitacao
Dicas práticas
- Não assine contrato sem ler todas as cláusulas. Cada detalhe importa.
- Exija todas as certidoes do vendedor. Elas protegem contra dividas ocultas.
- Registre o contrato no cartorio. Sem registro, você não e oficialmente o proprietário.
- Não pague o valor total antes da escritura. O sinal deve ser proporcional (10% a 30%).
- Inclua cláusula penal. Ela protege ambas as partes em caso de inadimplencia.
- Consulte um advogado imobiliario. Ele pode revisar o contrato e identificar riscos.
- Guarde todos os comprovantes de pagamento. Eles são prova em caso de disputa.
- Verifique a situação do condominio. Dividas de condominio acompanham o imovel.