O que e escritura pública
A escritura pública e o documento lavrado por um tabeliao (notario) que formaliza a transferencia de propriedade de um imovel. Ela e obrigatória para qualquer transacao imobiliaria com valor acima de 30 salários mínimos — o que, em 2026, equivale a praticamente todos os imoveis.
A escritura pública da fe pública ao negocio: o tabeliao verifica a identidade das partes, a capacidade civil, a existência do imovel e a legalidade da transacao. Sem ela, o Cartorio de Registro de Imoveis não aceita o pedido de registro.
A única excecao e o financiamento bancario. Quando você compra com financiamento, o contrato assinado no banco tem força de escritura pública por força de lei (Lei 9.514/1997).
Quando a escritura e obrigatória
- Compra e venda de imovel a vista
- Doacao de imovel
- Permuta de imoveis
- Instituicao de usufruto
- Cessao de direitos hereditarios sobre imovel
- Divisao amigável de imovel
Não e necessária quando:
- A compra e feita com financiamento bancario (o contrato substitui)
- O valor do imovel e inferior a 30 salários mínimos (pode usar contrato particular)
- A transferencia decorre de decisão judicial (formal de partilha, carta de arrematacao)
Documentos necessarios
Do comprador
- RG e CPF (ou CIN)
- Certidao de nascimento ou casamento atualizada
- Pacto antenupcial registrado (se casado em regime diverso da comunhao parcial)
- Comprovante de endereco
Do vendedor
- RG e CPF (ou CIN)
- Certidao de casamento atualizada (se casado, o conjuge deve assinar)
- Certidoes negativas de débitos federais (Receita Federal e PGFN)
- Certidoes negativas de ações civeis e trabalhistas
- Certidao negativa de débitos condominiais (se for apartamento)
Do imovel
- Certidao de matrícula atualizada (emitida nos últimos 30 dias)
- Certidao negativa de onus reais
- Certidao de valor venal ou guia de ITBI
- Certidao negativa de débitos de IPTU
- Certidao de quitacao de tributos imobiliarios
Quanto custa a escritura
O custo da escritura (emolumentos) e tabelado por lei estadual. O valor e calculado sobre o preço do imovel. Como referência:
| Valor do imovel | Custo estimado da escritura (SP) |
|---|---|
| Até R$ 100.000 | R$ 1.500 a R$ 2.500 |
| R$ 100.001 a R$ 300.000 | R$ 2.500 a R$ 4.500 |
| R$ 300.001 a R$ 500.000 | R$ 4.500 a R$ 6.500 |
| Acima de R$ 500.000 | R$ 6.500 a R$ 12.000 |
Além dos emolumentos, ha taxas do fundo estadual e do ISSQN sobre o serviço notarial. A tabela completa pode ser consultada no site do colegio notarial do seu estado.
Passo a passo para lavrar a escritura
1. Escolha o tabelionato
Você pode lavrar a escritura em qualquer Tabelionato de Notas do Brasil, independentemente de onde o imovel esta localizado. Escolha o mais conveniente para comprador e vendedor.
2. Pague o ITBI
O ITBI deve ser pago antes de lavrar a escritura. O tabeliao exige a guia de ITBI quitada. Va a prefeitura ou ao site da secretária de financas para emitir e pagar a guia.
3. Apresente os documentos
Leve todos os documentos listados acima ao tabelionato. O tabeliao analisa e, se estiver tudo correto, agenda a lavratura.
4. Assine a escritura
Comprador, vendedor e respectivos conjuges comparecem ao tabelionato para assinar. O tabeliao le o documento em voz alta e todos assinam. Procuracao pública e aceita se alguma parte não puder comparecer.
5. Receba a escritura
O tabelionato entrega as vias da escritura. Em muitos estados, a escritura já e emitida em formato eletronico (e-Notariado).
6. Leve ao registro
A escritura, por si só, não transfere a propriedade. Você precisa leva-la ao Cartorio de Registro de Imoveis para registrar na matrícula. Só após o registro você e oficialmente o proprietário.
Escritura pública digital
Desde 2020, o Brasil permite a lavratura de escrituras públicas em formato eletronico, por meio da plataforma e-Notariado. O processo funciona assim:
- As partes comparecem presencialmente ou por videoconferencia
- A assinatura e feita com certificado digital ICP-Brasil
- O documento tem a mesma validade jurídica da escritura em papel
- Pode ser apresentado eletronicamente ao cartorio de registro
Para usar o e-Notariado, acesse e-notariado.org.br e busque um tabelionato habilitado.
Erros comuns a evitar
- Não confundir escritura com registro. A escritura e feita no tabelionato; o registro e feito no cartorio de registro de imoveis. São dois cartotios diferentes
- Não assinar contrato particular achando que basta. Para imoveis acima de 30 salários mínimos, só a escritura pública tem validade
- Não verificar pendencias do vendedor. Se o vendedor tiver dividas trabalhistas ou fiscais, a venda pode ser anulada como fraude contra credores
- Esquecer a anuencia do conjuge. Em regimes de comunhao, o conjuge do vendedor precisa assinar. Sem essa assinatura, a escritura e nula
Quem paga a escritura
Por costume e pelo Código Civil, o comprador paga a escritura e o registro. O vendedor paga para obter as certidoes negativas. Mas as partes podem negociar quem paga o que — desde que isso esteja claro no contrato.
Dicas práticas
- Peça orçamento em mais de um tabelionato. Embora os emolumentos sejam tabelados, as taxas adicionais podem variar
- Verifique se cabe escritura digital. E mais rápido e você não precisa deslocar todas as partes
- Registre imediatamente após a escritura. O registro garante a propriedade e tem prioridade pela ordem de protocolo
Próximos passos
- Reuna todos os documentos do comprador, vendedor e imovel
- Pague o ITBI na prefeitura
- Escolha um tabelionato e agende a lavratura
- Após receber a escritura, leve ao cartorio de registro — veja nosso guia sobre registro de imovel no cartorio