Por que registrar o imovel
No Brasil, quem compra um imovel só se torna proprietário de verdade após o registro no Cartorio de Registro de Imoveis. O contrato de compra e venda, mesmo assinado e com firma reconhecida, não transfere a propriedade. A escritura pública também não basta por si só. Só o registro na matrícula do imovel faz de você o dono legal.
Esse principio esta no Código Civil, artigo 1.245: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imoveis.”
Sem registro, você corre riscos serios: o vendedor pode vender o mesmo imovel para outra pessoa, o imovel pode ser penhorado por dividas do vendedor, e você não consegue financiar, hipotecar ou transmitir o bem.
O que e a matrícula do imovel
A matrícula e o documento que individualiza cada imovel no Brasil. Cada imovel tem uma única matrícula em um único cartorio. Ela contem todo o historico do imovel: quem são os proprietários, se ha onus (hipoteca, penhora, usufruto), a descricao do terreno e da construção.
Quando você registra a compra, o cartorio abre um novo ato na matrícula, averbando a transferencia de propriedade do vendedor para você.
Passo a passo do registro
1. Lavre a escritura pública
Antes de registrar, você precisa da escritura pública de compra e venda, feita em um Tabelionato de Notas (cartorio de notas). A excecao e o financiamento bancario — nesse caso, o contrato de financiamento tem força de escritura pública.
2. Pague o ITBI
O Imposto de Transmissao de Bens Imoveis (ITBI) e pago a prefeitura antes do registro. A aliquota varia de 2% a 3% do valor do imovel, dependendo do municipio. Sem a guia de ITBI paga, o cartorio não registra.
3. Reuna os documentos
Leve ao cartorio:
- Escritura pública de compra e venda (ou contrato de financiamento)
- Guia de ITBI paga
- RG e CPF do comprador e do vendedor
- Certidao de casamento (se casado)
- Certidao negativa de débitos do imovel (IPTU)
4. Protocole no cartorio
Entregue os documentos no Cartorio de Registro de Imoveis competente — aquele onde o imovel esta matriculado. O cartorio abre um protocolo e tem 30 dias para analisar e registrar.
5. Aguarde a qualificação
O registrador (oficial do cartorio) analisa todos os documentos. Se encontrar alguma irregularidade, emite uma nota devolutiva pedindo correcoes. Se tudo estiver correto, o registro e feito.
6. Retire a matrícula atualizada
Após o registro, a matrícula do imovel e atualizada com o novo proprietário. Você pode pedir uma certidao de matrícula atualizada para ter em maos.
Custos do registro
Os custos de registro são tabelados por lei estadual (emolumentos). O valor e calculado sobre o valor do imovel e varia por estado. Como referência para 2026:
| Valor do imovel | Emolumento estimado (SP) |
|---|---|
| Até R$ 100.000 | R$ 1.200 a R$ 1.800 |
| R$ 100.001 a R$ 250.000 | R$ 1.800 a R$ 3.000 |
| R$ 250.001 a R$ 500.000 | R$ 3.000 a R$ 5.000 |
| Acima de R$ 500.000 | R$ 5.000 a R$ 10.000 |
Além dos emolumentos, ha o FER (Fundo Estadual de Registro), que varia de estado para estado.
Prazos
- Protocolo — o cartorio deve registrar em até 30 dias após o protocolo, se não houver exigencias
- Nota devolutiva — se houver problemas, você tem 30 dias para cumprir as exigencias. Esse prazo pode ser prorrogado
- Prioridade — o primeiro título protocolado tem prioridade sobre qualquer outro. Por isso, registre o quanto antes
Problemas comuns e como resolver
Nota devolutiva
Se o cartorio encontrar problemas nos documentos, emite uma nota devolutiva. As causas mais comuns são:
- Divergencia de dados entre a escritura e a matrícula (nome, CPF, descricao do imovel)
- ITBI não pago ou pago com valor incorreto
- Falta de anuencia do conjuge
- Onus na matrícula que impede a transferencia
Corrija o que for pedido e reapresente os documentos.
Imovel sem matrícula
Imoveis muito antigos podem não ter matrícula individualizada. Nesse caso, e preciso fazer a abertura de matrícula, o que envolve apresentar documentos historicos e, em alguns casos, ação judicial.
Imovel em inventario
Se o vendedor recebeu o imovel por heranca, e preciso que o inventario esteja concluido e registrado antes da venda.
Registro de financiamento
Quando o imovel e comprado com financiamento bancario:
- O contrato de financiamento substitui a escritura pública
- O banco exige o registro da alienacao fiduciaria na matrícula
- O custo do registro e pago pelo comprador
- Enquanto durar o financiamento, a propriedade fica em nome do banco (alienacao fiduciaria), e você tem a posse direta
- Ao quitar o financiamento, o banco emite um termo de quitacao que você leva ao cartorio para cancelar a alienacao fiduciaria
Dicas práticas
- Registre imediatamente. Não deixe para depois. O risco de perder o imovel por não registrar e real
- Confira a matrícula antes de comprar. Peça uma certidao de matrícula atualizada e verifique se não ha onus ou bloqueios
- Guarde a matrícula registrada. Esse e o documento mais importante do seu imovel
- Fique atento ao cartorio competente. O registro deve ser feito no cartorio onde o imovel esta localizado, não no cartorio mais próximo de você
Próximos passos
- Se você esta comprando um imovel, peça a matrícula atualizada ao vendedor
- Leia nosso guia sobre escritura pública de imovel para entender a etapa anterior ao registro
- Consulte o guia sobre certidao de onus reais para saber como verificar se o imovel esta livre de pendencias