O que e a matrícula de imovel
A matrícula e o “RG” do imovel. E um documento mantido pelo Cartorio de Registro de Imoveis que individualiza cada propriedade no Brasil. Cada imovel tem uma única matrícula em um único cartorio, e ela contem todo o historico da propriedade desde sua criacao.
A matrícula foi instituida pela Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) e substituiu o antigo sistema de transcricoes. Todo imovel que sofre alguma alteracao (venda, hipoteca, penhora, desmembramento) tem essas informações registradas na matrícula.
O que consta na matrícula
A matrícula contem:
- Número da matrícula — identificador único no cartorio
- Descricao do imovel — localizacao, area, limites, confrontacoes
- Proprietário atual — nome completo, CPF, estado civil
- Historico de proprietários — cadeia dominial completa
- Onus reais — hipotecas, alienacoes fiduciarias, penhoras, usufrutos
- Averbacoes — construcoes, demolicoes, mudanca de nome, habite-se
- Restricoes — cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade, indisponibilidade
Cada informação inserida na matrícula e chamada de “ato”. Os atos são numerados sequencialmente (R-1, R-2, AV-1, AV-2, etc.) e contem a data de registro.
Para que serve a matrícula
A matrícula serve para:
- Provar quem e o dono — e o único documento que comprova a propriedade legal
- Verificar onus — mostra se o imovel esta hipotecado, penhorado ou bloqueado
- Garantir segurança na compra — antes de comprar, você verifica se o vendedor e mesmo o proprietário e se não ha impedimentos
- Obter financiamento — os bancos exigem matrícula atualizada para aprovar crédito habitacional
- Regularizar a situação — qualquer alteracao (construção, ampliacao, divisao) precisa ser averbada na matrícula
Diferenca entre matrícula, registro e averbacao
Esses termos são frequentemente confundidos:
- Matrícula — e o documento em si, que identifica o imovel
- Registro (R) — e o ato que transfere ou constitui direitos reais (compra e venda, hipoteca, usufruto)
- Averbacao (AV) — e o ato que modifica ou acrescenta informações (construção, habite-se, mudanca de nome, divorcio)
Pense na matrícula como uma página de caderno. Cada registro ou averbacao e uma nova linha escrita nessa página.
Como solicitar a matrícula
No cartorio presencialmente
- Descubra em qual cartorio o imovel esta registrado (geralmente pelo bairro ou regiao)
- Va ao cartorio e peça uma “certidao de inteiro teor da matrícula”
- Informe o número da matrícula (se souber) ou o endereco do imovel
- Pague a taxa — entre R$ 50 e R$ 150, dependendo do estado
- Receba a certidao — prazo de 1 a 5 dias úteis
Pela internet
Muitos estados já permitem solicitar a matrícula online:
- São Paulo — pelo site registradores.org.br (ARISP)
- Rio de Janeiro — pelo site do IRTDPJ-RJ
- Outros estados — pela Central Nacional de Registro de Imoveis (registrodeimoveis.org.br)
O processo e simples: você se cadastra no site, busca pelo endereco ou número da matrícula, paga a taxa (cartao ou boleto) e recebe a certidao em formato digital com assinatura eletronica.
Tipos de certidao
Ao solicitar a matrícula no cartorio, você pode pedir diferentes tipos de certidao:
- Certidao de inteiro teor — copia completa de todos os atos da matrícula. E a mais completa e a mais solicitada para compra e venda
- Certidao de onus reais — informa se ha hipotecas, penhoras ou outros gravames sobre o imovel
- Certidao de ações reipersecutorias — informa se ha ações judiciais que buscam a retomada do imovel
- Certidao negativa de propriedade — comprova que uma pessoa não possui imovel registrado naquele cartorio
Quanto custa
Os valores são tabelados por lei estadual:
| Tipo de certidao | Custo estimado |
|---|---|
| Inteiro teor | R$ 60 a R$ 150 |
| Onus reais | R$ 50 a R$ 120 |
| Negativa de propriedade | R$ 40 a R$ 100 |
O valor varia por estado e pelo número de páginas da matrícula (imoveis com historico longo tem matrículas maiores).
Quando a matrícula precisa estar atualizada
A matrícula tem validade para fins de transacao. Os bancos e cartorios exigem que a certidao de matrícula tenha sido emitida nos últimos 30 dias. Isso garante que não houve alteracao recente que possa afetar a negociação.
Situações que exigem matrícula atualizada:
- Compra e venda de imovel
- Financiamento bancario
- Doacao
- Inventario e partilha
- Ação judicial envolvendo o imovel
Problemas comuns
Imovel sem matrícula
Imoveis muito antigos podem ter apenas “transcricao” no sistema antigo. Para resolver, e preciso fazer a conversao para o sistema de matrículas no cartorio. Em alguns casos, e necessária ação judicial de usucapiao.
Dados desatualizados
Se o proprietário mudou de nome (por casamento ou divorcio), construiu no terreno ou fez qualquer alteracao, e preciso averbar na matrícula. Dados desatualizados impedem a venda.
Matrícula bloqueada
Matrículas podem ser bloqueadas por ordem judicial (em ações de penhora, divorcio ou falencia). Nesses casos, nenhuma transacao e permitida até o desbloqueio.
Dicas práticas
- Peça a matrícula atualizada antes de qualquer negociação. E o primeiro documento a ser solicitado na compra de um imovel
- Verifique a cadeia dominial. Confira se o vendedor realmente consta como proprietário e como ele adquiriu o imovel
- Atenção aos onus. Hipoteca, alienacao fiduciaria e penhora podem impedir ou complicar a transferencia
- Mantenha a matrícula atualizada. Se você construiu, ampliou ou fez qualquer alteracao no imovel, averbe na matrícula
Próximos passos
- Identifique o cartorio onde seu imovel esta registrado
- Solicite uma certidao de inteiro teor para verificar a situação atual
- Se for comprar, exija a matrícula atualizada do vendedor antes de fechar negocio
- Leia nosso guia sobre certidao de onus reais para entender cada tipo de gravame