O que e a certidao de onus reais
A certidao de onus reais e um documento emitido pelo cartorio de registro de imoveis que informa todas as restricoes, gravames e onus que incidem sobre um determinado imovel. Em outras palavras, ela revela se o imovel tem “dividas” ou “amarras” que possam prejudicar o comprador.
E um dos documentos mais importantes na compra de qualquer imovel e deve ser solicitada antes de fechar o negocio.
O que a certidao revela
A certidao de onus reais mostra:
Onus e gravames
- Hipoteca: o imovel foi dado como garantia de um emprestimo
- Alienacao fiduciaria: o imovel esta financiado e pertence ao banco até a quitacao
- Penhora: o imovel foi penhorado em processo judicial (divida trabalhista, fiscal, civil)
- Arresto: bloqueio preventivo do imovel por determinacao judicial
- Usufruto: direito de terceiro de usar o imovel (mesmo sem ser proprietário)
- Servidao: direito de passagem ou uso de parte do imovel por vizinhos ou poder público
- Cláusulas restritivas: inalienabilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade
Outras informações
- Proprietário atual: nome do dono registrado
- Area e limites: descricao do imovel (metragem, confrontacoes)
- Historico de transacoes: vendas, doacoes, permutas anteriores
- Averbacoes: construção, demolicao, alteracao de nome do proprietário
Certidao negativa de onus
Se o imovel não tem nenhum onus, a certidao e emitida como “certidao negativa de onus reais”, indicando que o imovel esta livre de gravames.
Tipos de certidao
Certidao de inteiro teor (matrícula)
Copia completa da matrícula do imovel, com todo o historico de registros e averbacoes. E o documento mais completo.
Certidao de onus reais
Focada especificamente nos onus e gravames que incidem sobre o imovel. E mais resumida que a de inteiro teor.
Certidao de ações reais e pessoais reipersecutorias
Informa se existem ações judiciais que afetam o imovel (ações de usucapiao, execucoes fiscais, etc.).
Certidao vintenaria
Abrange todo o historico do imovel nos últimos 20 anos. Útil para transacoes complexas e financiamentos.
Onde solicitar
A certidao e emitida pelo cartorio de registro de imoveis da circunscricao onde o imovel esta localizado. Cada cartorio cobre uma area geografica específica.
Presencialmente
- Identifique o cartorio responsável pelo imovel (pelo endereco)
- Va ao cartorio e solicite a certidao
- Informe o número da matrícula do imovel (ou o endereco completo)
- Pague a taxa
- Retire a certidao (em geral, no mesmo dia ou em até 5 dias úteis)
Online
Muitos cartorios oferecem solicitacao online:
- Portal Registradores (registradores.onr.org.br): plataforma nacional para solicitacao de certidoes de imoveis
- Sites de cartorios individuais
- e-Certidao (em alguns estados)
A certidao digital tem a mesma validade da fisica.
Custo
O valor da certidao varia por estado (tabela de emolumentos definida pelo Tribunal de Justiça):
| Tipo | Valor aproximado |
|---|---|
| Certidao de onus reais | R$ 50 a R$ 150 |
| Certidao de inteiro teor | R$ 60 a R$ 200 |
| Certidao vintenaria | R$ 80 a R$ 250 |
Validade
A certidao de onus reais tem validade de 30 dias a partir da emissão. Após esse prazo, uma nova certidao deve ser solicitada, pois podem ter surgido novos registros.
Quando solicitar
Antes de comprar um imovel
E o momento mais importante. A certidao revela se o imovel esta livre para venda ou se ha impedimentos.
Para financiamento imobiliario
Os bancos exigem a certidao de onus reais atualizada como parte da documentação do financiamento.
Para inventario e partilha
Necessária para identificar a situação do imovel na divisao de heranca.
Para ações judiciais
Usada como prova em processos envolvendo imoveis (usucapiao, execucao, despejo).
O que fazer se houver onus
Se a certidao revelar onus, avalie:
- Hipoteca ou alienacao fiduciaria: o vendedor deve quitar a divida antes da venda, ou o comprador assume com desconto
- Penhora: o imovel pode ser vendido, mas o comprador assume o risco de perder o bem para o credor
- Usufruto: o usufrutuario tem direito de uso até o termino do usufruto (geralmente vitalicio)
- Ação judicial: consulte um advogado para avaliar o risco
Recomendacao: não compre imovel com onus sem orientação jurídica.
Dicas práticas
- Sempre peça a certidao antes de assinar qualquer contrato. E o documento que protege o comprador.
- Peça a certidao de inteiro teor, não apenas de onus. Ela mostra todo o historico do imovel.
- Verifique a data de emissão. Certidoes com mais de 30 dias podem estar desatualizadas.
- Compare o proprietário da certidao com o vendedor. Se não forem a mesma pessoa, desconfie.
- Use o Portal Registradores para solicitar online. E rápido e a certidao chega por e-mail.
- Guarde a certidao. Ela e prova da situação do imovel na data da compra.
- Se houver onus, consulte um advogado. Não assuma riscos sem orientação profissional.