O que e regularização fundiaria
Regularização fundiaria e o conjunto de medidas jurídicas, urbanisticas, ambientais e sociais para incorporar nucleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e conceder título de propriedade aos ocupantes.
Em termos simples: e o processo de legalizar imoveis que foram construidos sem documentação formal, como casas em favelas, loteamentos irregulares, ocupacoes urbanas e areas sem escritura.
A Lei 13.465/2017 criou a Reurb (Regularização Fundiaria Urbana) como instrumento principal para esse fim.
Por que regularizar
- Segurança jurídica: o título de propriedade protege contra despejos e disputas
- Valorizacao do imovel: imovel regularizado vale significativamente mais
- Acesso a crédito: imovel com escritura pode ser usado como garantia em financiamentos
- Acesso a serviços: facilita a ligacao de água, luz e esgoto
- Heranca: o imovel regularizado pode ser herdado pelos filhos
- IPTU regularizado: evita cobancas irregulares e permite acessar isencoes
Tipos de Reurb
Reurb-S (interesse social)
Para nucleos urbanos informais ocupados por populacao de baixa renda (predominantemente). O processo e gratuito para os beneficiários — custos de cartorio, impostos e taxas são isentos.
Reurb-E (interesse específico)
Para nucleos urbanos informais ocupados por populacao que não se enquadra na baixa renda. Os custos são pagos pelos beneficiários ou pelo loteador/empreendedor responsável.
Quem pode solicitar
A regularização fundiaria pode ser requerida por:
- Os proprios ocupantes (individualmente ou em grupo)
- A prefeitura (de oficio)
- Cooperativas habitacionais
- Associacoes de moradores
- Fundacoes e ONGs
- O Ministerio Público
- A Defensoria Pública
Como funciona o processo
1. Requerimento
O interessado (ou a prefeitura) protocola o requerimento de instauracao da Reurb junto ao municipio.
2. Classificação
O municipio classifica o nucleo como Reurb-S ou Reurb-E.
3. Processamento
O municipio realiza:
- Levantamento topografico e cadastral da area
- Projeto de regularização fundiaria (projeto urbanistico)
- Estudo ambiental (quando necessário)
- Consulta pública aos moradores
4. Aprovacao do projeto
A prefeitura aprova o projeto de regularização e emite o ato administrativo de aprovacao.
5. Registro no cartorio
O projeto aprovado e encaminhado ao cartorio de registro de imoveis, que:
- Abre matrículas individuais para cada lote
- Registra o título de legitimacao de posse ou a propriedade em nome de cada beneficiário
6. Emissão do título
Cada beneficiário recebe seu título de propriedade (ou legitimacao de posse, que pode ser convertida em propriedade após 5 anos).
Instrumentos jurídicos da Reurb
| Instrumento | Descricao |
|---|---|
| Legitimacao fundiaria | Confere propriedade plena ao ocupante (Reurb-S) |
| Legitimacao de posse | Confere posse legal, convertivel em propriedade após 5 anos |
| Usucapiao administrativa | Reconhecimento de propriedade pela posse prolongada, sem processo judicial |
| Desapropriacao por interesse social | Desapropriacao da area pelo municipio para fins de regularização |
| Concessão de direito real de uso | Direito de uso sem transferencia de propriedade (areas públicas) |
Custos
Reurb-S (interesse social)
- Gratuito para os beneficiários
- Isentos: custas cartoriais, ITBI, emolumentos, tributos
- Os custos são assumidos pelo poder público
Reurb-E (interesse específico)
- Custos pagos pelos beneficiários ou empreendedor
- Incluem: custas cartoriais, ITBI, levantamento topografico, projeto de regularização
- Valores variam significativamente por caso
Prazos
O prazo total da Reurb depende da complexidade do nucleo:
- Nucleos simples: 6 meses a 1 ano
- Nucleos complexos: 1 a 3 anos
- Nucleos em area ambiental: pode levar mais tempo por exigencias ambientais
Regularização em area ambiental
A Reurb permite regularização em Areas de Preservacao Permanente (APP) urbanas, desde que:
- Comprovada a impossibilidade de realocacao dos moradores
- Realizado estudo técnico ambiental
- Adotadas medidas de mitigacao e compensação ambiental
Papel do municipio
O municipio e o principal responsável pela Reurb:
- Classifica o nucleo (Reurb-S ou Reurb-E)
- Elabora e aprova o projeto de regularização
- Articula com cartorios e órgãos ambientais
- Pode isentar tributos e taxas na Reurb-S
Dicas práticas
- Procure a prefeitura. O primeiro passo e procurar a Secretária de Habitação ou Urbanismo do seu municipio.
- Reuna os moradores. A regularização coletiva e mais eficiente e econômica que a individual.
- Guarde todos os comprovantes de ocupacao. Contas de luz, água, IPTU e contratos informais são provas de posse.
- A regularização e um direito. A Lei 13.465/2017 facilita o processo e garante a gratuidade para baixa renda.
- Procure a Defensoria Pública. Ela pode orientar e representar moradores no processo de regularização.
- Não caia em golpes. Desconfie de intermediarios que cobram valores altos para “regularizar” imoveis. O processo pela prefeitura e gratuito na Reurb-S.