O que são os leiloes da Caixa
A Caixa Econômica Federal e o maior financiador de imoveis do Brasil. Quando um mutuario deixa de pagar o financiamento, a Caixa retoma o imovel por meio de alienacao fiduciaria e o coloca a venda em leilao ou venda direta.
Esses imoveis frequentemente são vendidos com descontos significativos em relacao ao valor de mercado, podendo chegar a 40% ou mais.
Tipos de venda
Leilao (1o e 2o leilao)
- 1o leilao: o imovel e oferecido pelo valor da divida (geralmente próximo ao valor de mercado)
- 2o leilao: se não houver comprador no 1o leilao, o imovel e oferecido pelo valor da divida (que pode ser inferior ao valor de mercado)
Os leiloes são realizados por leiloeiros oficiais credenciados pela Caixa, geralmente em plataformas online.
Venda direta online
Imoveis que não foram arrematados em leilao são colocados em venda direta no site da Caixa. O interessado faz uma proposta e a Caixa avalia.
Licitação aberta
Modalidade em que a Caixa aceita propostas de compradores em envelopes lacrados. A melhor proposta vence.
Como encontrar imoveis
Site da Caixa
- Acesse caixa.gov.br/você/habitação/imoveis-venda/
- Filtre por estado, cidade, tipo de imovel e faixa de preço
- Consulte as fichas dos imoveis (endereco, metragem, valor, forma de pagamento)
Plataformas de leilao
Os leiloes são realizados em plataformas online de leiloeiros credenciados. As principais são:
- Lance no Leilao (lancenoleilao.com.br)
- Mega Leiloes (megaleiloes.com.br)
- Sold (sold.com.br)
- Outras plataformas indicadas no edital
Como participar do leilao
Passo a passo
- Encontre o imovel no site da Caixa ou na plataforma do leiloeiro
- Leia o edital completo (regras, prazos, condições, onus do imovel)
- Cadastre-se na plataforma do leiloeiro (dados pessoais, CPF, documentos)
- Faca a habilitacao (envio de documentos para aprovacao)
- Oferte lances durante o leilao (online, no dia e hora marcados)
- Se arrematar: assine o contrato e efetue o pagamento conforme condições do edital
- Registre a escritura no cartorio de registro de imoveis
Documentos necessarios
- RG e CPF
- Comprovante de residência
- Comprovante de renda (se for financiar)
- Certidao de casamento (se casado)
- Procuracao (se participar por procurador)
Formas de pagamento
A vista
Pagamento integral no prazo definido no edital (geralmente 5 a 30 dias após o leilao). Pode haver desconto adicional para pagamento a vista.
Financiamento pela Caixa
Muitos imoveis de leilao da Caixa podem ser financiados pela propria Caixa:
- Até 80% do valor de avaliação (conforme programa)
- Pode usar FGTS para a entrada
- Taxas de juros do programa habitacional vigente
- Prazo de até 35 anos
Parcelamento direto
Alguns imoveis permitem pagamento parcelado diretamente a Caixa, sem financiamento bancario.
Descontos
Os descontos variam, mas podem ser significativos:
| Situação | Desconto tipico |
|---|---|
| 1o leilao | 0% a 20% sobre o valor de avaliação |
| 2o leilao | 20% a 50% sobre o valor de avaliação |
| Venda direta | 10% a 40% sobre o valor de avaliação |
O desconto real depende da localizacao, estado de conservacao e demanda pelo imovel.
Riscos e cuidados
Imovel ocupado
Muitos imoveis de leilao estao ocupados pelo antigo proprietário ou por inquilinos. O comprador e responsável pela desocupacao, que pode exigir:
- Negociação amigável
- Ação de imissao na posse (judicial) — pode levar meses a anos
Dividas do imovel
Verifique no edital e nas certidoes:
- IPTU atrasado: em geral, dividas anteriores ao leilao são de responsabilidade do antigo proprietário, mas pode haver cobranca
- Condominio atrasado: dividas de condominio acompanham o imovel (o novo proprietário pode ser cobrado)
- Ações judiciais: verifique se ha processos sobre o imovel
Estado de conservacao
Imoveis de leilao frequentemente precisam de reformas. Em muitos casos, não e possível visitar o imovel antes do leilao.
Leilao nulo
Em alguns casos, o antigo proprietário pode contestar o leilao judicialmente. Isso pode atrasar ou invalidar a compra.
FGTS em imovel de leilao
O FGTS pode ser usado para:
- Dar entrada no financiamento de imovel de leilao
- Pagar parte do valor do imovel
Requisitos do FGTS:
- Mínimo 3 anos de trabalho com FGTS
- Não ser proprietário de outro imovel no municipio
- O imovel deve ser para moradia propria
Dicas práticas
- Leia o edital inteiro. Ele contem todas as regras, riscos e responsabilidades.
- Pesquise o valor de mercado. Compare o lance mínimo com imoveis similares na regiao.
- Verifique se o imovel esta ocupado. A desocupacao pode ser custosa e demorada.
- Consulte a matrícula no cartorio. Verifique se ha onus (hipoteca, penhora, ação judicial).
- Calcule todos os custos. Além do lance, inclua ITBI, custas cartoriais, condominio atrasado e reforma.
- Visite a regiao. Mesmo que não possa entrar no imovel, visite o bairro para avaliar a localizacao.
- Tenha um advogado. A assessoria jurídica e essencial para avaliar riscos e orientar sobre o processo.
- Não invista dinheiro que não pode perder. Leiloes tem riscos que não existem na compra convencional.