Por que simular antes de comprar
Simular o financiamento imobiliario antes de fechar negocio e o passo mais importante da compra de um imovel. A simulacao mostra quanto você vai pagar por mes, qual e o valor total com juros, quanto precisa dar de entrada e se sua renda e suficiente.
Sem essa etapa, você corre o risco de se comprometer com parcelas acima da sua capacidade ou de pagar muito mais do que o necessário em juros.
Onde simular
Os principais simuladores gratuitos são:
- CAIXA — caixa.gov.br/você/habitação (o mais completo, cobre MCMV e SBPE)
- Banco do Brasil — bb.com.br (opcoes com FGTS e recursos livres)
- Itau — itau.com.br/emprestimos-financiamentos/crédito-imobiliario
- Bradesco — banco.bradesco/crédito-imobiliario
- Santander — santander.com.br/financiamento-imovel
- Banco Central — Calculadora do Cidadão (para cálculos gerais de prestação)
Cada banco tem condições diferentes. Simule em pelo menos tres bancos para comparar.
Dados necessarios para a simulacao
Para fazer uma simulacao completa, você precisa informar:
- Valor do imovel — preço de venda acordado ou estimado
- Valor da entrada — quanto você tem para pagar a vista (incluindo FGTS)
- Renda bruta familiar — soma dos salários de quem vai compor renda
- Prazo desejado — de 60 a 420 meses (5 a 35 anos)
- Data de nascimento — para calcular o prazo máximo permitido
- Cidade do imovel — afeta os limites de valor e os programas disponiveis
- Tipo de imovel — novo, usado, na planta ou construção
Como funciona a simulacao na CAIXA
Vamos ao passo a passo do simulador mais usado do Brasil:
1. Acesse o simulador
Entre em caixa.gov.br e clique em “Habitação” e depois em “Simulador”. Você não precisa ter conta na CAIXA para simular.
2. Escolha o tipo de financiamento
- Imovel residencial novo ou usado
- Imovel comercial
- Construção em terreno proprio
- Reforma ou ampliacao
3. Informe seus dados
Preencha renda familiar, valor do imovel, cidade, data de nascimento e valor de entrada. Se tiver FGTS, marque a opcao para inclui-lo.
4. Veja os resultados
O sistema mostra todas as opcoes disponiveis para o seu perfil, incluindo:
- Valor financiado
- Taxa de juros anual e mensal
- Valor da primeira e da última parcela
- Sistema de amortizacao (SAC ou PRICE)
- Custo efetivo total (CET)
- Valor total pago ao final
5. Compare os cenarios
Mude o prazo, o valor da entrada e o sistema de amortizacao para ver como cada variável afeta o custo total.
Entendendo os resultados
Sistema de amortizacao
SAC (Sistema de Amortizacao Constante):
- As parcelas comecam mais altas e diminuem ao longo do tempo
- Você paga menos juros no total
- Ideal para quem tem renda estavel e quer economizar no longo prazo
PRICE (Tabela Price):
- As parcelas são fixas (ou quase fixas, com correcao pela TR)
- Você paga mais juros no total
- Ideal para quem precisa de parcelas previsíveis
Exemplo para financiamento de R$ 250.000 em 360 meses a 9% ao ano:
| SAC | PRICE | |
|---|---|---|
| Primeira parcela | R$ 2.570 | R$ 2.012 |
| Última parcela | R$ 710 | R$ 2.012 |
| Total pago | R$ 590.000 | R$ 724.000 |
A diferenca no total pago e de R$ 134.000 — mais de 50% do valor original do imovel. Por isso, o SAC costuma ser mais vantajoso.
CET — Custo Efetivo Total
O CET e o indicador mais importante da simulacao. Ele inclui juros, seguros, taxa de administração e todos os custos obrigatorios. Sempre compare o CET entre bancos, não apenas a taxa de juros nominal.
Seguros obrigatorios
Todo financiamento habitacional inclui dois seguros:
- MIP (Morte e Invalidez Permanente) — quita o imovel se o comprador morrer ou ficar invalido
- DFI (Danos Fisicos ao Imovel) — cobre incendio, alagamento e danos estruturais
O valor dos seguros varia conforme a idade e o valor financiado. Eles são incluidos na parcela mensal.
Simulacao vs. aprovacao real
A simulacao e uma estimativa. O valor aprovado pode ser diferente porque:
- A analise de crédito pode revelar restricoes que reduzem o limite
- A avaliação do imovel pode resultar em um valor menor que o pedido pelo vendedor
- Seu score de crédito afeta a taxa de juros final
- A renda comprovada pode ser diferente da informada na simulacao
Use a simulacao como referência, mas saiba que os valores finais só são confirmados após a aprovacao de crédito.
Dicas para conseguir melhores condições
- De a maior entrada possível. Quanto menor o valor financiado, menos juros você paga
- Escolha o menor prazo que caiba no seu orçamento. Cada ano a mais no prazo adiciona milhares de reais em juros
- Prefira o SAC. A parcela inicial e maior, mas o custo total e significativamente menor
- Abra conta no banco antes de financiar. Bancos oferecem taxas melhores para correntistas com relacionamento
- Simule a portabilidade. Se já tem financiamento, simule em outros bancos para ver se consegue taxa menor
- Inclua o FGTS. Além de reduzir o financiado, 3 anos de FGTS podem dar desconto na taxa
Próximos passos
- Acesse o simulador da CAIXA e faca sua primeira simulacao
- Repita a simulacao em pelo menos dois outros bancos
- Compare os CET (não apenas as taxas de juros)
- Leia nosso guia sobre financiamento imobiliario CAIXA para saber o que vem depois da simulacao