O que e o ITBI
O ITBI (Imposto de Transmissao de Bens Imoveis) e um tributo municipal cobrado na transferencia de propriedade de imoveis por ato oneroso — ou seja, na compra e venda. E previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal.
O ITBI e pago pelo comprador e deve ser recolhido antes do registro da escritura no cartorio de imoveis. Sem o comprovante de pagamento do ITBI, o cartorio não registra a transmissao.
Quando o ITBI incide
O ITBI e cobrado em:
- Compra e venda de imoveis (terrenos, casas, apartamentos, salas comerciais).
- Permuta de imoveis (troca com torna, ou seja, com complemento em dinheiro).
- Arremate em leilao judicial.
- Dacoes em pagamento (entregar imovel para quitar divida).
- Cessao de direitos de aquisição de imovel.
- Integralizacao de imovel em capital social de empresa (com excecoes).
O ITBI não incide em:
- Transferencia por heranca ou doacao (nesse caso, incide o ITCMD, que e estadual).
- Transferencia para fusao, incorporacao ou cisao de empresas (desde que a atividade preponderante não seja imobiliaria).
- Desapropriacao.
Aliquotas do ITBI
A aliquota e definida por cada municipio. Em geral, varia de 2% a 3% do valor do imovel:
| Cidade | Aliquota |
|---|---|
| São Paulo | 3% |
| Rio de Janeiro | 3% |
| Belo Horizonte | 3% |
| Curitiba | 2,7% |
| Porto Alegre | 3% |
| Salvador | 3% |
| Brasilia | 3% |
| Recife | 3% |
| Fortaleza | 2% |
Base de cálculo
A base de cálculo do ITBI e o valor venal do imovel ou o valor da transacao, prevalecendo o maior. Esse ponto e fonte de disputas frequentes entre contribuintes e prefeituras.
Em 2022, o STJ decidiu (Tema 1113) que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor da transacao declarado pelo contribuinte, e não o valor venal de referência adotado pela prefeitura. A prefeitura pode questionar o valor se houver indicios de subfaturamento, mas o onus da prova e dela.
Exemplo de cálculo
Imovel comprado por R$ 500.000 em São Paulo:
- ITBI = R$ 500.000 x 3% = R$ 15.000
Como pagar o ITBI
- Acesse o site da prefeitura do municipio onde o imovel esta localizado.
- Va até a seção de ITBI e preencha o formulario com:
- Dados do comprador e vendedor (CPF/CNPJ).
- Dados do imovel (inscrição imobiliaria, endereco, matrícula).
- Valor da transacao.
- A prefeitura analisa e emite a guia de pagamento (algumas cidades emitem automaticamente; outras exigem avaliação previa).
- Pague a guia na rede bancaria.
- Apresente o comprovante de pagamento ao tabeliao no momento da lavratura da escritura.
Em algumas cidades, como São Paulo, o processo e 100% online pelo portal da Secretária da Fazenda Municipal.
Isencoes e descontos
Primeiro imovel pelo SFH
Para imoveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), muitos municipios concedem desconto ou isenção parcial de ITBI. Em São Paulo, ha desconto de 50% para imoveis residenciais de até R$ 184.304,90 adquiridos pelo SFH (valores de 2025 — verificar atualização).
Programas habitacionais
Imoveis adquiridos por programas como o Minha Casa, Minha Vida podem ter isenção total ou parcial de ITBI, conforme legislação municipal.
Integralizacao em capital social
A transferencia de imovel para integralizacao de capital social de empresa pode ser isenta de ITBI, desde que a atividade preponderante da empresa não seja compra, venda, locacao ou arrendamento de imoveis.
Dúvidas frequentes
Posso parcelar o ITBI?
Depende do municipio. Algumas cidades permitem parcelamento em até 12 vezes. Outras exigem pagamento a vista. Consulte a prefeitura.
Quem paga o ITBI na compra financiada?
O comprador. O valor pode ser incluido no financiamento em alguns casos, mas o banco exige que esteja quitado antes do registro.
O ITBI e cobrado na doacao?
Não. Na doacao, o imposto cobrado e o ITCMD (Imposto de Transmissao Causa Mortis e Doacao), que e estadual.
Posso contestar o valor do ITBI?
Sim. Se a prefeitura arbitrar um valor venal superior ao valor real da transacao, você pode contestar administrativamente ou judicialmente, apresentando o contrato de compra e venda, laudo de avaliação ou comparativos de mercado.
Próximos passos
- Antes de fechar a compra do imovel, calcule o ITBI para incluir no planejamento financeiro.
- Verifique se o municipio oferece desconto para primeiro imovel ou financiamento pelo SFH.
- Acesse o site da prefeitura para emitir a guia de ITBI assim que tiver o contrato de compra e venda assinado.