O que e o IPTU
O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e um tributo municipal cobrado anualmente de proprietários de imoveis localizados em area urbana. E uma das principais fontes de receita dos municipios e esta previsto no artigo 156, inciso I, da Constituição Federal.
O imposto incide sobre a propriedade do imovel, não sobre a renda do proprietário. Isso significa que mesmo imoveis desocupados ou que não geram renda estao sujeitos ao IPTU.
Quem paga o IPTU
O contribuinte do IPTU e o proprietário, titular do dominio útil ou possuidor do imovel urbano. Na prática:
- Proprietário com escritura: e o responsável principal.
- Comprador com contrato de compra e venda: pode ser cobrado se constar no cadastro municipal.
- Inquilino: por convenção, muitos contratos de aluguel transferem a obrigação ao inquilino, mas perante a prefeitura o responsável continua sendo o proprietário.
- Possuidor: quem detem a posse efetiva do imovel (ocupante, usufrutuario).
Como o IPTU e calculado
O cálculo segue uma formula simples:
IPTU = Valor venal do imovel x Aliquota
Valor venal
O valor venal e uma estimativa do valor de mercado do imovel feita pela prefeitura. Não e o preço pelo qual você comprou ou venderia o imovel — geralmente e inferior ao valor de mercado real.
O valor venal considera:
- Localizacao: bairro, rua, infraestrutura.
- Area do terreno e area construida.
- Padrao construtivo: acabamento, idade da construção, estado de conservacao.
- Uso do imovel: residencial, comercial, industrial.
A prefeitura atualiza a Planta Generica de Valores (PGV) periodicamente, que define o valor do metro quadrado por regiao.
Aliquotas
As aliquotas variam por municipio e por tipo de imovel. Exemplos:
| Cidade | Residencial | Comercial | Terreno vazio |
|---|---|---|---|
| São Paulo | 1,0% | 1,5% | 1,5% |
| Rio de Janeiro | 1,2% | 2,5% | 3,5% |
| Belo Horizonte | 0,6% a 1,0% | 1,6% | 3,0% |
| Curitiba | 0,2% a 1,1% | 1,8% | 3,0% |
Terrenos vazios costumam ter aliquotas maiores para incentivar a construção e combater a especulacao imobiliaria. Alguns municipios aplicam o IPTU progressivo no tempo para imoveis que descumprem a função social da propriedade.
Exemplo de cálculo
Imovel residencial em São Paulo com valor venal de R$ 400.000:
- IPTU = R$ 400.000 x 1,0% = R$ 4.000 por ano
Prazos e formas de pagamento
Cada prefeitura define seus proprios prazos. Em geral:
- Janeiro a fevereiro: envio do carne de IPTU pelos Correios ou disponibilização online.
- Fevereiro a marco: vencimento da parcela única com desconto ou da primeira parcela.
- Parcelamento: a maioria dos municipios permite parcelar em 10 a 12 vezes.
Desconto para pagamento a vista
A maioria dos municipios oferece desconto para pagamento em cota única:
| Cidade | Desconto cota única |
|---|---|
| São Paulo | 3% |
| Rio de Janeiro | 7% |
| Belo Horizonte | 5% a 9% |
| Curitiba | 4% |
| Porto Alegre | 6% |
Isencoes e descontos
Muitos municipios concedem isenção ou desconto de IPTU para:
- Aposentados e pensionistas com renda limitada e que usam o imovel como moradia única.
- Imoveis de baixo valor venal (faixa de isenção).
- Imoveis com patrimonio historico tombado.
- Imoveis com area verde preservada.
- Templos religiosos, partidos politicos, sindicatos (imunidade constitucional).
- Entidades sem fins lucrativos de educação e assistencia social (imunidade constitucional).
Os criterios de isenção variam por municipio. Consulte a legislação local.
Como contestar o valor do IPTU
Se você discorda do valor cobrado, pode contestar:
Revisão administrativa
- Acesse o site da prefeitura ou va a uma unidade de atendimento.
- Solicite a revisão do valor venal apresentando justificativa (laudo de avaliação, fotos, documentos que comprovem erro na area, uso ou padrao construtivo).
- A prefeitura analisa o pedido e pode reduzir ou manter o valor.
Recurso judicial
Se a via administrativa não resolver, e possível entrar com ação judicial questionando o valor venal. Nesse caso, e recomendavel contratar um advogado e apresentar laudo de avaliação feito por engenheiro ou corretor credenciado.
IPTU atrasado: o que acontece
- Multa: geralmente 2% sobre o valor da parcela em atraso, mais juros de 1% ao mes.
- Inscrição em divida ativa: após o vencimento sem pagamento, o débito e inscrito na divida ativa municipal.
- Execucao fiscal: a prefeitura pode ajuizar ação de execucao fiscal para cobrar o débito.
- Penhora do imovel: em último caso, o imovel pode ser penhorado e levado a leilao para pagamento da divida de IPTU, mesmo sendo bem de familia (o STJ já decidiu que o IPTU e excecao a impenhorabilidade do bem de familia).
Próximos passos
- Consulte o valor venal e a situação do seu IPTU no site da prefeitura.
- Avalie se o pagamento a vista com desconto compensa financeiramente.
- Verifique se você se enquadra em alguma isenção ou desconto previsto na legislação municipal.