O que e o IPTU
O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e um tributo municipal cobrado anualmente de todo proprietário de imovel urbano no Brasil. O valor e calculado sobre o valor venal do imovel — uma estimativa feita pela prefeitura do quanto o imovel vale.
A aliquota varia por municipio, geralmente entre 0,5% e 1,5% para imoveis residenciais e entre 1% e 3% para imoveis comerciais. Terrenos sem construção costumam ter aliquotas maiores (IPTU progressivo).
Quem tem direito a isenção
As regras de isenção variam por municipio, pois o IPTU e de competência municipal. Mas a maioria das cidades brasileiras concede isenção nos seguintes casos:
Aposentados e pensionistas
- Renda mensal de até 3 salários mínimos (varia por cidade)
- Imovel único usado como moradia
- Valor venal do imovel até o limite municipal (em SP, até R$ 200.000 aproximadamente)
Pessoas com deficiencia
- Beneficiários do BPC/LOAS ou com laudo médico de deficiencia
- Imovel único usado como moradia
Imoveis de baixo valor
- Muitos municipios isentam imoveis com valor venal abaixo de determinado patamar
- Em São Paulo, imoveis com valor venal até R$ 120.000 (padrao residencial) podem ser isentos
Entidades sem fins lucrativos
- Templos religiosos
- Entidades educacionais e assistenciais sem fins lucrativos
- Sindicatos e partidos politicos
Imoveis tombados
- Imoveis tombados pelo patrimonio historico podem ter isenção total ou parcial
- Depende da legislação municipal e da conservacao do imovel
Como solicitar a isenção
1. Verifique se você se enquadra
Consulte a legislação do seu municipio. O site da secretária de financas ou fazenda da prefeitura geralmente tem uma página específica sobre isencoes de IPTU.
2. Reuna os documentos
Os documentos mais comumente exigidos são:
- RG e CPF do proprietário
- Matrícula atualizada do imovel
- Comprovante de renda (holerite, extrato do INSS ou declaração de IR)
- Laudo médico (para deficientes)
- Comprovante de que e o único imovel (certidao negativa de propriedade)
3. Protocole o pedido
Faca o pedido na prefeitura (presencialmente ou pelo site, conforme o municipio). Em São Paulo, por exemplo, o pedido e feito pelo Portal SP156. No Rio de Janeiro, pelo Portal Carioca Digital.
4. Aguarde a analise
O prazo de analise varia de 30 a 90 dias. Se aprovada, a isenção vale para o exercício corrente e pode precisar ser renovada anualmente.
Descontos no IPTU
Mesmo quem não tem direito a isenção pode conseguir descontos:
Desconto por pagamento em cota única
A maioria dos municipios oferece desconto de 3% a 10% para quem paga o IPTU inteiro em janeiro ou fevereiro. Em São Paulo, o desconto e de 3%. Em Belo Horizonte, de 5%. Alguns municipios menores chegam a 10%.
Desconto por adimplencia
Alguns municipios concedem desconto extra (1% a 5%) para contribuintes que estao em dia com o IPTU nos últimos 2 ou 3 anos.
Desconto por bom pagador (IPTU Verde)
Cidades como Guarulhos, Goiania e Salvador oferecem desconto de 5% a 20% no IPTU para imoveis com:
- Sistema de captacao de água da chuva
- Energia solar
- Area permeavel acima do mínimo exigido
- Arvores no terreno
Programas de nota fiscal
Em São Paulo, o programa Nota do Milhao (antigo Nota Fiscal Paulistana) permite abater créditos de notas fiscais eletronicas no IPTU, com desconto de até 50%.
Como contestar o valor do IPTU
Se você acha que o valor venal do seu imovel esta superestimado, pode contestar:
1. Revisão administrativa
Protocole um pedido de revisão do valor venal na prefeitura, apresentando:
- Laudo de avaliação de um corretor ou engenheiro
- Fotos do imovel mostrando estado de conservacao
- Comparativos de preços de imoveis similares na regiao
O prazo para contestar e geralmente de 30 dias após o recebimento do carne.
2. Recurso ao Conselho Municipal de Tributos
Se o pedido administrativo for negado, você pode recorrer ao conselho ou junta de recursos fiscais do municipio.
3. Ação judicial
Em último caso, você pode entrar com ação judicial para contestar o valor venal. E necessário advogado, e o processo pode demorar anos.
IPTU atrasado
Se você tem IPTU atrasado:
- Multa — 0,33% por dia de atraso, limitada a 20%
- Juros — SELIC acumulada do período
- Inscrição em divida ativa — após o prazo de cobranca administrativa, o débito e inscrito em divida ativa e pode ser executado judicialmente
- Penhora do imovel — em última instância, o imovel pode ser penhorado e leiloado para pagamento do IPTU
Parcelamento
A maioria dos municipios oferece programas de parcelamento (REFIS ou PPI) que permitem dividir o IPTU atrasado em até 120 parcelas, com desconto de multa e juros. Fique atento aos períodos de adesão.
Calendario do IPTU
O calendario varia por municipio, mas geralmente segue este padrao:
- Janeiro-fevereiro — emissão e envio dos carnes
- Fevereiro-marco — prazo para pagamento em cota única com desconto
- Marco a dezembro — parcelas mensais (8 a 10 parcelas)
- Até 30 dias após o recebimento — prazo para contestar o valor
Dicas práticas
- Pague em cota única sempre que possível. O desconto de 3% a 10% e dinheiro garantido
- Verifique se tem direito a isenção todo ano. As regras mudam e novos benefícios podem surgir
- Mantenha o IPTU em dia. Débito de IPTU recai sobre o imovel, não sobre a pessoa. Se você vender, o comprador herda a divida
- Use créditos de nota fiscal. Em cidades que oferecem esse programa, e desconto gratuito
- Não ignore o carne. Mesmo que você discorde do valor, pague e conteste depois. A contestacao não suspende a cobranca
Próximos passos
- Acesse o site da prefeitura do seu municipio e consulte o valor do IPTU do seu imovel
- Verifique se você se enquadra em algum criterio de isenção
- Se discordar do valor, reuna documentação e protocole o pedido de revisão dentro do prazo