O que e o Habite-se
O Habite-se (também chamado de Auto de Conclusao, Certificado de Conclusao de Obra ou Alvara de Habitação) e o documento emitido pela prefeitura que atesta que uma construção foi concluida conforme o projeto aprovado e esta apta para ser habitada.
Em termos simples, e a “certidao de nascimento” do imovel construido. Sem ele, o imovel e considerado irregular perante o municipio.
Para que serve
O Habite-se e necessário para:
- Registrar a construção na matrícula do imovel no cartorio de registro de imoveis (averbacao)
- Obter financiamento imobiliario — bancos exigem o Habite-se
- Vender o imovel regularmente — compradores e cartorios exigem
- Ligar serviços de concessionarias (água, luz, gas) em muitos municipios
- Pagar o IPTU corretamente — sem Habite-se, o imovel pode ter cobranca irregular
- Comprovar regularidade perante a prefeitura
Quando e necessário
O Habite-se e exigido após:
- Construção de imovel novo (casa, predio, comercial)
- Reforma com alteracao de area (ampliacao, aumento de pavimentos)
- Mudanca de uso (residencial para comercial, por exemplo)
- Regularização de construção existente sem documentação
Como obter o Habite-se
Passo a passo
- Conclua a obra conforme o projeto aprovado pela prefeitura
- Contrate um responsável técnico (engenheiro ou arquiteto) para emitir a ART/RRT de conclusao
- Protocole o pedido na Secretária de Urbanismo ou Obras da prefeitura
- Apresente os documentos exigidos
- Aguarde a vistoria — um fiscal da prefeitura visitara o imovel para verificar se a construção esta conforme o projeto
- Receba o Habite-se após aprovacao
- Averbe no cartorio de registro de imoveis
Documentos exigidos
Os documentos variam por municipio, mas geralmente incluem:
- Requerimento preenchido (formulario da prefeitura)
- Alvara de construção aprovado
- ART (Anotacao de Responsabilidade Técnica) ou RRT de conclusao de obra
- Projeto arquitetonico aprovado
- IPTU em dia
- Certidao negativa do INSS referente a obra (CND de obra)
- Laudo do Corpo de Bombeiros (AVCB) — para edificios e comercios
- Licença ambiental (quando aplicável)
CND de obra (INSS)
A Certidao Negativa de Débitos referente a obra e emitida pela Receita Federal e comprova que os encargos previdenciarios da construção (INSS dos trabalhadores da obra) foram recolhidos.
Solicite pelo portal e-CAC da Receita Federal ou pela internet (regularizacaodeobra.rfb.gov.br).
Custos
| Item | Valor aproximado |
|---|---|
| Taxa do Habite-se (prefeitura) | R$ 200 a R$ 2.000 (varia por municipio e tamanho da obra) |
| ART/RRT de conclusao | R$ 100 a R$ 500 |
| CND de obra (INSS) | Gratuita (mas pode exigir pagamento de contribuições atrasadas) |
| AVCB (Bombeiros) | R$ 200 a R$ 2.000 |
| Averbacao no cartorio | R$ 500 a R$ 3.000 |
Prazo
O prazo para emissão do Habite-se varia por municipio:
- Cidades pequenas: 10 a 30 dias
- Cidades medias: 30 a 60 dias
- Capitais: 30 a 90 dias
Atrasos são comuns quando ha pendencias na documentação ou divergencias entre a obra e o projeto.
O que acontece se não tiver Habite-se
Para o proprietário
- Não consegue registrar a construção no cartorio
- Não consegue financiar o imovel
- Dificuldade na venda (compradores e bancos exigem)
- Pode receber multa da prefeitura
- IPTU pode ser cobrado apenas sobre o terreno (sem a construção)
Para o comprador
- Risco de comprar imovel irregular
- Impossibilidade de financiamento bancario
- Dificuldade de revenda futura
- Possibilidade de a prefeitura exigir adequacoes ou demolição
Como regularizar construção sem Habite-se
Se você tem uma construção antiga sem Habite-se, e possível regularizar:
- Contrate um engenheiro ou arquiteto para levantar a planta da construção existente
- Apresente o projeto de regularização na prefeitura
- Pague as taxas e eventuais multas
- Aguarde a vistoria
- Obtenha o Habite-se de regularização
- Averbe no cartorio
Muitos municipios tem programas de regularização com condições facilitadas (prazos estendidos, reducao de multas).
Diferenca entre Habite-se e AVCB
| Documento | Quem emite | O que atesta |
|---|---|---|
| Habite-se | Prefeitura | Construção conforme o projeto aprovado |
| AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) | Corpo de Bombeiros | Segurança contra incendio |
O AVCB e exigido para predios, comercios e edificacoes com mais de um pavimento. O Habite-se e exigido para todas as construcoes.
Dicas práticas
- Não compre imovel sem Habite-se. Exija o documento ou certifique-se de que o vendedor providenciara.
- Solicite o Habite-se assim que a obra terminar. O atraso pode gerar multa.
- Construa conforme o projeto aprovado. Alteracoes não autorizadas podem impedir a emissão do Habite-se.
- Contrate profissional habilitado. O engenheiro ou arquiteto e responsável técnico pela obra e pela documentação.
- Guarde todos os documentos da obra. Alvara, projeto, ART/RRT e notas fiscais serão necessarios.
- Consulte a prefeitura sobre programas de regularização. Se seu imovel e antigo e não tem Habite-se, pode haver condições facilitadas.