O que são imoveis da Uniao
Imoveis da Uniao são propriedades do governo federal administradas pela SPU (Secretária de Patrimonio da Uniao). Incluem:
- Terrenos de marinha: faixa de 33 metros a partir da linha de preamar media de 1831 ao longo da costa, margens de rios e lagoas influenciados por mares
- Terrenos acrescidos de marinha: terrenos formados por aterros ou acrescimos naturais
- Imoveis funcionais: predios usados por órgãos do governo federal
- Areas de uso especial: bases militares, reservas, aeroportos
- Imoveis dominiais: propriedades da Uniao sem destinacao específica
Terrenos de marinha
Os terrenos de marinha são os imoveis mais relevantes para o cidadão comum. Muitas casas, predios e estabelecimentos no litoral brasileiro estao sobre terrenos de marinha.
Como saber se seu imovel esta em terreno de marinha
- Consulte a matrícula do imovel no cartorio de registro de imoveis
- Se a matrícula mencionar “terreno de marinha” ou “enfiteuse/aforamento da Uniao”, o imovel esta sobre terreno da Uniao
- Consulte a SPU pela internet ou presencialmente
Regimes de uso
| Regime | Descricao |
|---|---|
| Aforamento (enfiteuse) | O ocupante paga foro anual a Uniao e pode usar o imovel livremente |
| Ocupacao | O ocupante paga taxa de ocupacao anual, sem direito pleno de propriedade |
| Cessao | A Uniao cede o uso para órgãos públicos ou entidades sem fins lucrativos |
Taxas e custos
Foro (para foreiros)
- 0,6% do valor do terreno por ano
- Pago até 31 de janeiro de cada ano
- O valor do terreno e definido pela SPU
Taxa de ocupacao
- 2% do valor do terreno por ano (para quem não tem aforamento)
- Pago anualmente
Laudemio
Ao vender um imovel em terreno de marinha, o vendedor deve pagar laudemio a Uniao:
- 5% do valor atualizado do terreno (não do imovel total)
- Pago antes da transferencia
Transferencia de aforamento
Ao comprar um imovel em terreno aforado, e necessário transferir o aforamento na SPU:
- Taxa de transferencia
- Atualização cadastral
Como comprar imoveis da Uniao
Venda direta
A Uniao pode vender imoveis que não tem mais utilidade pública:
- Consulte o site da SPU para editais de venda
- Verifique as condições (preço, forma de pagamento, situação do imovel)
- Apresente proposta conforme o edital
- Se aceita, assine o contrato e efetue o pagamento
- Registre a escritura no cartorio
Direito de preferência
O ocupante regular (foreiro ou ocupante cadastrado) tem direito de preferência na compra do imovel.
Leilao
Imoveis sem ocupantes ou sem interessados na venda direta podem ser leiloados.
Regularização de ocupacao
Muitas pessoas ocupam terrenos da Uniao sem regularização. Para regularizar:
Passo a passo
- Procure a superintendencia da SPU no seu estado
- Apresente documentos comprobatorios da ocupacao (contas, IPTU, contrato, fotos)
- A SPU avalia a situação e cadastra a ocupacao
- Se deferido, você recebe o cadastro de ocupante e passa a pagar a taxa de ocupacao
- Pode-se requerer o aforamento ou a compra do imovel
Documentos necessarios
- Documento de identidade e CPF
- Comprovante de residência
- Documentos que comprovem a ocupacao (contas, IPTU, contrato de compra e venda)
- Planta ou croqui do terreno
- Matrícula ou certidao do imovel no cartorio
Transferencia de imovel em terreno de marinha
Ao comprar ou vender imovel sobre terreno de marinha:
- O vendedor paga o laudemio (5% do valor do terreno)
- A SPU emite a certidao de autorizacao de transferencia (CAT)
- O comprador atualiza o cadastro na SPU (transferencia de aforamento ou ocupacao)
- A escritura e registrada no cartorio
Sem a CAT, o cartorio não pode registrar a transferencia.
SPU Digital
A SPU disponibiliza serviços online pelo portal gov.br:
- Consulta de imoveis da Uniao
- Emissão de boletos (foro, taxa de ocupacao)
- Solicitacao de serviços (transferencia, regularização)
- Certidoes
Acesse: gov.br/economia/pt-br/assuntos/patrimonio-da-uniao
Dicas práticas
- Verifique a matrícula antes de comprar. Se o imovel esta sobre terreno de marinha, você tera custos adicionais (foro, laudemio).
- Pague o foro e a taxa de ocupacao em dia. O atraso gera multa e juros, e pode resultar em perda do direito de uso.
- Calcule o laudemio na venda. Ele e pago pelo vendedor, mas afeta a negociação.
- Regularize sua ocupacao. Ocupacao irregular pode resultar em despejo e multa.
- Consulte a SPU do seu estado. Cada superintendencia tem atendimento presencial e telefonico.
- Acompanhe os editais de venda. A Uniao periodicamente vende imoveis a preços acessiveis.