O que e um consorcio imobiliario
O consorcio imobiliario e uma modalidade de compra programada em que um grupo de pessoas contribui mensalmente com parcelas para um fundo comum. Periodicamente, um ou mais participantes são contemplados por sorteio ou lance e recebem uma carta de crédito para comprar o imovel.
Diferente do financiamento, o consorcio não cobra juros — apenas taxa de administração e fundo de reserva.
Como funciona
Formação do grupo
A administradora de consorcio forma um grupo de participantes, todos com o mesmo objetivo (compra de imovel) e crédito de valor semelhante.
Parcelas mensais
Cada participante paga mensalmente:
- Fundo comum: valor que sera usado para contemplar os participantes
- Taxa de administração: remuneração da administradora
- Fundo de reserva: reserva para inadimplencia e outros custos
- Seguro: em alguns contratos
Contemplacao
A cada assembleia mensal, um ou mais participantes são contemplados por:
- Sorteio: todos os participantes adimplentes concorrem
- Lance: o participante oferece um valor antecipado (como em um leilao); quem oferece o maior lance e contemplado
Carta de crédito
O contemplado recebe uma carta de crédito no valor contratado, que pode ser usada para:
- Comprar imovel residencial (novo ou usado)
- Comprar terreno
- Construir
- Reformar
Comparativo: consorcio vs. financiamento
| Aspecto | Consorcio | Financiamento |
|---|---|---|
| Juros | Não cobra | Cobra (8% a 12% a.a.) |
| Taxa de administração | 15% a 25% do crédito (total) | Não cobra (só juros) |
| Prazo para usar o crédito | Imprevisivel (depende da contemplacao) | Imediato (após aprovacao) |
| Entrada | Não exige | Geralmente 20% a 30% |
| FGTS | Pode usar para lance ou complemento | Pode usar para entrada |
| Custo total | Geralmente menor | Geralmente maior (por causa dos juros) |
| Ideal para | Quem não tem urgência | Quem precisa do imovel agora |
Taxas e custos
Taxa de administração
A principal taxa do consorcio. Incide sobre o valor da carta de crédito e e diluida nas parcelas:
| Taxa de administração (total) | Custo em parcela (exemplo: crédito de R$ 300.000, 200 meses) |
|---|---|
| 15% | R$ 225/mes sobre a parcela do fundo |
| 20% | R$ 300/mes sobre a parcela do fundo |
| 25% | R$ 375/mes sobre a parcela do fundo |
Fundo de reserva
Geralmente 1% a 3% do valor do crédito, também diluido nas parcelas. Pode ser devolvido no final se não utilizado.
Seguro de vida
Algumas administradoras incluem seguro de vida no valor da parcela.
Lance
O lance e a principal forma de antecipar a contemplacao. Existem dois tipos:
Lance livre
O participante oferece o valor que desejar (geralmente em percentual do crédito). Ganha quem oferecer mais.
Lance fixo
A administradora define um percentual fixo (ex.: 25% do crédito). Se mais de um participante oferecer, e feito sorteio entre eles.
Lance embutido
Parte do lance e paga com o proprio crédito do consorcio. Exemplo: em um crédito de R$ 300.000, você oferece lance embutido de R$ 75.000 (25%) e recebe carta de R$ 225.000.
Lance com FGTS
O FGTS pode ser usado para ofertar lance em consorcio de imovel residencial.
Prazos
Os consorcios imobiliarios tem prazos longos:
- Prazo tipico: 120 a 240 meses (10 a 20 anos)
- Reajuste das parcelas: as parcelas são reajustadas anualmente pelo INCC (Indice Nacional de Custo da Construção)
Riscos e desvantagens
- Imprevisibilidade: você pode ser contemplado no 1o mes ou no último
- Não e investimento: o dinheiro fica sem rentabilidade até a contemplacao
- Parcelas crescentes: o reajuste pelo INCC pode aumentar significativamente as parcelas
- Inadimplencia do grupo: se muitos participantes pararem de pagar, o fundo pode ficar insuficiente
- Dificuldade de desistencia: a devolucao do valor pago em caso de desistencia pode demorar até o final do grupo
- Taxa de administração elevada: em alguns consorcios, o custo total se aproxima de um financiamento
Como escolher uma administradora
- Verifique se e autorizada pelo Banco Central: consulte bcb.gov.br/estabilidadefinanceira/consorcio
- Compare taxas de administração: entre diferentes administradoras
- Verifique o historico da empresa: reclamacoes no PROCON, Reclame Aqui e Banco Central
- Leia o contrato inteiro: especialmente cláusulas sobre desistencia, reajuste e inadimplencia
- Pergunte sobre assembleias e contemplacao: frequência, regras de lance e sorteio
Contemplacao e uso do crédito
Após ser contemplado:
- Escolha o imovel (novo, usado, terreno, construção)
- Apresente a documentação do imovel a administradora
- A administradora faz a analise de crédito e avaliação do imovel
- Se aprovado, a carta de crédito e liberada para o vendedor
- O registro e feito com alienacao fiduciaria em favor da administradora (até a quitacao)
Dicas práticas
- Consorcio e para quem pode esperar. Se você precisa do imovel agora, financiamento e mais adequado.
- Compare o custo total. Some todas as parcelas + taxa de administração + fundo de reserva + seguro.
- Oferte lance se puder. E a forma mais eficaz de antecipar a contemplacao.
- Use o FGTS para lance. Aumenta suas chances sem tirar dinheiro do bolso.
- Não pare de pagar. A inadimplencia exclui você do grupo e a devolucao e demorada.
- Verifique a autorizacao no Banco Central. Consorcios não autorizados são ilegais.
- Leia o contrato com atenção. Entenda todas as cláusulas antes de assinar.