O que e avaliação de imovel
A avaliação de imovel e o processo técnico de determinar o valor de mercado de um bem imobiliario. Ela e realizada por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto com registro no CREA ou CAU) e segue normas técnicas da ABNT (NBR 14.653).
O resultado e um laudo de avaliação que indica o valor estimado do imovel com base em criterios técnicos e comparacao de mercado.
Quando a avaliação e necessária
Obrigatória
- Financiamento imobiliario: bancos exigem avaliação para definir o valor do crédito
- Inventario e partilha: para dividir heranca, e necessário avaliar os imoveis
- Desapropriacao: o governo avalia o imovel para definir a indenizacao
- Leilao judicial: o perito judicial avalia o imovel para definir o preço mínimo
- Doacao e dacao em pagamento: para fins fiscais e registrais
Recomendada
- Compra e venda: para negociar com base em um valor justo
- Locacao: para definir o valor do aluguel
- Seguro: para definir o valor da cobertura
- Revisão de IPTU: para contestar o valor venal
Metodos de avaliação
Metodo comparativo direto de dados de mercado
O mais utilizado. O avaliador compara o imovel com outros semelhantes que foram vendidos ou estao a venda na mesma regiao, ajustando diferencas (area, idade, estado de conservacao, localizacao).
Metodo involutivo
Calcula o valor do terreno com base no potencial de aproveitamento (quantos metros quadrados podem ser construidos e quanto seria o lucro de um empreendimento). Usado para terrenos urbanos.
Metodo evolutivo
Soma o valor do terreno com o custo de construção (depreciado pela idade e estado de conservacao). Usado quando não ha dados de mercado suficientes.
Metodo da renda
Calcula o valor com base na renda que o imovel pode gerar (aluguel). Usado para imoveis comerciais e de investimento.
Fatores que influenciam o valor
| Fator | Impacto |
|---|---|
| Localizacao | Alto — bairro, rua, proximidade de serviços |
| Area | Alto — metragem do terreno e da construção |
| Estado de conservacao | Medio a alto — reformas valorizam, deterioracao desvaloriza |
| Idade do imovel | Medio — imoveis mais antigos tendem a valer menos |
| Padrao de acabamento | Medio — luxo vs. popular |
| Infraestrutura do bairro | Alto — transporte, comercio, escolas |
| Andar (apartamentos) | Medio — andares altos e com vista valem mais |
| Vagas de garagem | Medio — especialmente em grandes cidades |
| Documentação | Alto — imovel irregular vale significativamente menos |
Quem pode avaliar
A avaliação de imoveis e atribuicao de:
- Engenheiros civis (registro no CREA)
- Arquitetos e urbanistas (registro no CAU)
- Peritos avaliadores (com formação específica e registro no CNAI — Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliarios)
Corretores de imoveis podem fazer opiniao de valor (parecer mercadologico), mas não laudos de avaliação com validade técnica.
Avaliação para financiamento
Quando você solicita financiamento imobiliario, o banco envia um engenheiro para avaliar o imovel. O valor apurado pelo banco define:
- Valor máximo do financiamento: geralmente até 80% do valor de avaliação
- Valor máximo do imovel financiavel: se a avaliação for menor que o preço de venda, o financiamento sera baseado na avaliação
Custo da avaliação bancaria
O custo da avaliação feita pelo banco e pago pelo comprador:
| Banco | Custo aproximado |
|---|---|
| Caixa | R$ 750 a R$ 3.000 |
| Banco do Brasil | R$ 800 a R$ 2.500 |
| Itau | R$ 750 a R$ 2.500 |
| Bradesco | R$ 750 a R$ 2.500 |
| Santander | R$ 750 a R$ 2.500 |
O valor depende do tipo e tamanho do imovel.
Avaliação para inventario
No inventario, os imoveis do falecido devem ser avaliados para:
- Definir o ITCMD (imposto sobre heranca) — a base de cálculo e o valor do imovel
- Dividir o patrimonio entre os herdeiros
A avaliação pode ser feita por:
- Perito judicial (em inventario judicial)
- Avaliador particular (em inventario extrajudicial)
Como contestar o valor de avaliação
Avaliação bancaria
Se você discordar do valor apurado pelo banco:
- Solicite revisão com o banco, apresentando evidencias de mercado
- Peça nova avaliação (pode haver custo adicional)
- Procure outro banco com avaliação diferente
Valor venal (IPTU)
Se o valor venal do seu imovel (base do IPTU) estiver acima do valor real:
- Solicite revisão na prefeitura (processo administrativo)
- Apresente laudo de avaliação ou evidencias de mercado
- Se negado, recorra administrativamente ou judicialmente
Dicas práticas
- Peça avaliação antes de comprar ou vender. Um laudo técnico evita pagar a mais ou vender a menos.
- Compare a avaliação bancaria com o preço de venda. Se a avaliação for menor, o financiamento sera menor.
- Contrate avaliador registrado. Laudos de profissionais sem habilitacao não tem validade.
- Mantenha o imovel conservado. O estado de conservacao impacta diretamente o valor de avaliação.
- Regularize a documentação. Imovel irregular vale significativamente menos em qualquer avaliação.
- Guarde o laudo de avaliação. Ele pode ser útil para seguro, inventario e contestacao de IPTU.