O que a lei garante ao proprietário
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) protege não apenas o inquilino, mas também o proprietário que disponibiliza seu imovel para locacao. Conhecer seus direitos evita prejuizos e facilita a administração do aluguel.
Direitos do proprietário
Receber o aluguel em dia
O proprietário tem direito a receber o aluguel no prazo estipulado no contrato, geralmente até o dia 5 ou 10 de cada mes. Em caso de atraso, incide multa de 10% sobre o valor do aluguel (ou conforme contrato) mais juros de 1% ao mes e correcao monetaria.
Exigir garantia locaticia
O proprietário pode exigir uma das seguintes garantias:
- Caucao (até 3 meses de aluguel)
- Fiador com imovel proprio
- Seguro-fianca
- Título de capitalizacao
A garantia protege contra inadimplencia e danos ao imovel. Lembre-se: só pode exigir uma garantia por contrato.
Reajustar o aluguel anualmente
O aluguel pode ser reajustado a cada 12 meses pelo indice previsto no contrato (IGP-M, IPCA ou IVAR). Após 3 anos, o proprietário pode pedir revisão judicial para adequar o valor ao mercado.
Vistoriar o imovel
O proprietário tem direito de vistoriar o imovel periodicamente, desde que combine previamente com o inquilino e respeite horarios razoaveis. A vistoria serve para verificar o estado de conservacao.
Pedir o despejo
Em situações previstas em lei, o proprietário pode ajuizar ação de despejo:
- Falta de pagamento — a partir de um mes de atraso
- Descumprimento contratual — uso irregular, sublocacao não autorizada, danos ao imovel
- Termino do contrato — após 30 meses, basta notificar 30 dias antes
- Uso proprio ou de familiar — para morar no imovel
- Demolicao ou reforma substancial — que exija desocupacao
Receber o imovel nas condições originais
Ao final da locacao, o proprietário tem direito de receber o imovel no mesmo estado em que foi entregue, descontado o desgaste natural pelo uso. Danos além do uso normal podem ser cobrados do inquilino ou descontados da caucao.
Cobrar despesas extraordinarias de condominio do inquilino que as causou
Embora as despesas extraordinarias do condominio sejam, em regra, responsabilidade do proprietário, se um dano foi causado pelo inquilino (exemplo: quebra de portao da garagem), o proprietário pode cobrar o reparo.
Deveres do proprietário
Entregar o imovel em condições de uso
O imovel deve estar habitavel: sem goteiras, com instalacoes eletricas e hidraulicas funcionando, pintura em bom estado. Entregar o imovel com problemas pode gerar responsabilidade do proprietário.
Pagar despesas extraordinarias do condominio
As seguintes despesas são do proprietário, não do inquilino:
- Obras estruturais (reforma de fachada, impermeabilizacao)
- Fundo de reserva
- Indenizacoes trabalhistas de funcionários do condominio
- Instalacao de equipamentos novos (cameras, portaria eletronica)
Fornecer recibo de aluguel
O proprietário deve entregar recibo de cada pagamento recebido, discriminando aluguel, condominio, IPTU e demais encargos.
Respeitar o direito de preferência
Se decidir vender o imovel, o proprietário deve oferecer primeiro ao inquilino, pelo mesmo preço e condições. A notificação deve ser por escrito, com prazo de 30 dias para resposta.
Não perturbar o uso pacifico
O proprietário não pode visitar o imovel sem aviso previo, trocar fechaduras, cortar serviços ou tomar qualquer medida que impeca o uso pacifico pelo inquilino. Essas condutas podem configurar crime de esbulho.
Inadimplencia: o que fazer
1. Notificação extrajudicial
Envie uma notificação por escrito (carta com AR ou notificação via cartorio) cobrando o pagamento e dando prazo de 15 a 30 dias.
2. Ação de despejo por falta de pagamento
Se o inquilino não pagar, entre com ação de despejo. O juiz pode conceder liminar de desocupacao em 15 dias se o proprietário prestar caucao (garantia em juizo).
3. Cobranca dos valores devidos
Além do despejo, o proprietário pode cobrar os alugueis atrasados, multas, juros e eventuais danos ao imovel. Se houver fiador, ele pode ser cobrado diretamente.
4. Prazos do despejo judicial
- Com liminar (caucao prestada pelo proprietário): desocupacao em 15 dias
- Sem liminar: o processo pode levar de 4 a 12 meses
- O inquilino pode purgar a mora (pagar tudo) e permanecer no imovel, mas só pode fazer isso uma vez a cada 24 meses
Como proteger seu patrimonio
- Faca contrato por escrito. Contrato verbal e válido, mas muito mais difícil de provar
- Exija garantia solida. Fiador com imovel proprio na mesma cidade e a garantia mais segura. Seguro-fianca e a mais prática
- Faca vistoria detalhada. Fotografe tudo, descreva o estado de cada comodo, registre em laudo assinado por ambas as partes
- Registre o contrato na matrícula. Isso garante o direito de vigência em caso de venda e da publicidade ao contrato
- Contrate uma administradora. Imobiliarias cobram de 8% a 12% do aluguel, mas cuidam de cobranca, vistoria e questoes legais
- Declare os alugueis no IR. Aluguel recebido e rendimento tributavel e deve ser declarado. A omissao pode gerar multa pela Receita Federal
Tributacao dos alugueis
O proprietário pessoa fisica deve:
- Recolher o carne-leao mensal se o aluguel ultrapassar a faixa de isenção do IR
- Declarar os alugueis como “Rendimentos Tributaveis Recebidos de Pessoa Fisica” no IRPF
- Deduzir IPTU, condominio e taxas de administração do valor tributavel (se pagos por conta propria)
O não pagamento do carne-leao gera multa de 50% sobre o imposto devido.
Dicas práticas
- Não aceite pagamento sem recibo. Protege você e o inquilino
- Acompanhe o pagamento do condominio e IPTU. Se o inquilino não pagar, a divida recai sobre você (proprietário)
- Mantenha um fundo de reserva pessoal. Para cobrir períodos de vacancia e reparos emergenciais
- Revise o valor do aluguel periodicamente. O mercado muda e alugueis defasados significam perda de patrimonio
Próximos passos
- Revise seu contrato de locacao e confira se esta adequado a legislação atual
- Se não fez vistoria detalhada, agende uma com o inquilino
- Leia nosso guia sobre direitos do inquilino para entender as obrigações de ambas as partes
- Se estiver com problemas de inadimplencia, consulte o guia sobre despejo