O que e a ação de despejo
A ação de despejo e o processo judicial que o proprietário usa para retomar o imovel alugado quando o inquilino não sai voluntariamente. No Brasil, o despejo extrajudicial (sem processo) e ilegal — o proprietário não pode trocar fechaduras, cortar água ou luz, ou usar força para tirar o inquilino.
A única forma legal de forcar a desocupacao e pela via judicial, conforme a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991).
Quando o proprietário pode pedir despejo
Por falta de pagamento
E a causa mais comum. O proprietário pode entrar com ação de despejo a partir de um único mes de aluguel atrasado. Não e necessário enviar notificação previa — pode ir direto ao Judiciario.
Por descumprimento contratual
Quando o inquilino:
- Usa o imovel para finalidade diferente da contratada
- Subloca sem autorizacao
- Causa danos ao imovel
- Realiza obras não autorizadas
- Viola regras do condominio de forma reiterada
Por termino do contrato
Em contratos com prazo de 30 meses ou mais, o proprietário pode pedir a retomada ao final do prazo, notificando o inquilino com 30 dias de antecedencia.
Em contratos com prazo inferior a 30 meses, o proprietário só pode pedir despejo nas hipoteses expressamente previstas na lei (uso proprio, demolicao, acordo).
Para uso proprio ou de familiar
O proprietário pode retomar o imovel se precisar dele para moradia propria ou de ascendente/descendente que não tenha imovel na mesma cidade. E necessário comprovar a necessidade.
Para demolicao ou reforma substancial
Se o proprietário vai demolir para construir de novo, ou se a reforma exige desocupacao total, pode pedir despejo. Deve apresentar alvara de obra da prefeitura.
Como funciona o processo
1. Ação judicial
O proprietário contrata um advogado que ajuiza a ação de despejo na vara civel competente. A peticao inicial deve informar o motivo do despejo e juntar provas (contrato, notificacoes, comprovantes de inadimplencia).
2. Liminar de desocupacao
O proprietário pode pedir liminar (decisão urgente) para desocupacao em 15 dias. O juiz concede a liminar se o proprietário prestar caucao equivalente a 3 meses de aluguel (depósito em juizo). Essa caucao e devolvida se o proprietário ganhar a ação.
Em casos de falta de pagamento, a liminar e concedida sem necessidade de caucao se o contrato não tiver garantia (fiador, seguro-fianca ou caucao).
3. Citacao do inquilino
O inquilino e citado (notificado oficialmente) para apresentar defesa em 15 dias.
4. Purgacao da mora (pagamento do débito)
No despejo por falta de pagamento, o inquilino pode evitar o despejo pagando todo o débito (aluguel atrasado + multa + juros + custas judiciais + honorarios advocaticios) dentro do prazo de defesa. Esse direito só pode ser exercido uma vez a cada 24 meses.
5. Audiência e sentenca
Se o inquilino contestar, o juiz marca audiência e, depois das provas, profere sentenca. O prazo medio do processo e de 6 a 18 meses.
6. Cumprimento da sentenca
Se o juiz decretar o despejo e o inquilino não sair voluntariamente, o oficial de justiça cumpre o mandado de desocupacao, com apoio policial se necessário.
Prazos para desocupacao
Após a sentenca ou liminar, o juiz fixa prazo para desocupacao:
| Situação | Prazo |
|---|---|
| Liminar com caucao | 15 dias |
| Falta de pagamento sem garantia | 15 dias |
| Sentenca por falta de pagamento | 15 a 30 dias |
| Termino de contrato | 30 dias |
| Uso proprio | 30 dias |
| Demais hipoteses | 30 dias |
Direitos do inquilino durante o despejo
Mesmo durante o processo de despejo, o inquilino tem direitos:
- Defesa — pode apresentar contestacao e provas
- Purgacao da mora — pode pagar tudo e ficar (uma vez a cada 24 meses)
- Prazo para sair — o juiz sempre fixa prazo razoável
- Não sofrer violencia — o proprietário não pode usar força ou intimidacao
- Assistencia jurídica gratuita — se não puder pagar advogado, pode procurar a Defensoria Pública
Despejo ilegal: o que não pode acontecer
O proprietário comete crime se:
- Trocar as fechaduras sem ordem judicial
- Cortar água, luz ou gas do imovel
- Usar força ou ameaca para desocupar
- Retirar pertences do inquilino
- Impedir o acesso ao imovel
Essas condutas configuram crime de exercício arbitrario das proprias razoes (artigo 345 do Código Penal) e podem gerar processo criminal e indenizacao por danos morais e materiais.
Alternativas ao despejo judicial
Acordo extrajudicial
A forma mais rápida e barata: proprietário e inquilino negociam prazo e condições para a saida. O acordo deve ser formalizado por escrito.
Mediacao
Camaras de mediacao e conciliacao (inclusive nos proprios tribunais) podem intermediar a negociação. E mais rápido que o processo judicial.
Notificação extrajudicial
Antes de processar, envie uma notificação formal (por cartorio ou carta com AR) dando prazo para regularização ou desocupacao. Muitas vezes, isso basta para resolver.
Custos do processo de despejo
- Honorarios advocaticios — R$ 3.000 a R$ 10.000 (dependendo do caso e da cidade)
- Custas judiciais — variam por estado (R$ 500 a R$ 2.000)
- Caucao para liminar — 3 meses de aluguel (devolvida ao final)
- Oficial de justiça — custas de diligencia
Dicas práticas
- Para proprietários: não espere meses de inadimplencia para agir. Quanto antes entrar com a ação, menor o prejuizo
- Para inquilinos: se estiver com dificuldades, converse com o proprietário antes que ele entre com o processo. Acordos são mais baratos para os dois lados
- Documente tudo — notificacoes, recibos, fotos, e-mails
- Procure a Defensoria Pública se não puder pagar advogado
Próximos passos
- Se você e proprietário com inquilino inadimplente, envie notificação extrajudicial primeiro
- Se não resolver, procure um advogado especializado em direito imobiliario
- Leia nosso guia sobre direitos do proprietário e direitos do inquilino para entender as obrigações de cada parte