O que e o distrato imobiliario
O distrato imobiliario e a rescisão (cancelamento) do contrato de compra e venda de imovel, geralmente na planta ou em construção. Ocorre quando o comprador desiste da compra ou quando uma das partes descumpre obrigações contratuais.
A Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) regulamenta os direitos e obrigações de compradores e incorporadoras nos casos de distrato.
Quando o distrato ocorre
Por iniciativa do comprador
- Desistencia voluntária (mudanca de planos, dificuldades financeiras)
- Impossibilidade de obter financiamento bancario
Por culpa da incorporadora
- Atraso na entrega do imovel além do prazo contratual
- Imovel entregue com defeitos graves
- Divergencias significativas entre o projeto e o imovel entregue
- Falencia ou recuperacao judicial da incorporadora
Regras da Lei do Distrato (13.786/2018)
Distrato por iniciativa do comprador
Se o comprador desiste por vontade propria:
Regime de patrimonio de afetacao (maioria dos empreendimentos novos):
- A incorporadora pode reter até 50% dos valores pagos
- O restante e devolvido ao comprador
Sem patrimonio de afetacao:
- A incorporadora pode reter até 25% dos valores pagos
- O restante e devolvido ao comprador
O que pode ser descontado além da retenção
Além do percentual de retenção, a incorporadora pode descontar:
- Comissão de corretagem (se o comprador foi informado e concordou no contrato)
- IPTU e taxas condominiais pagos pela incorporadora durante a posse do comprador
- Impostos incidentes sobre a rescisão
Prazo para devolucao
| Regime | Prazo para devolucao |
|---|---|
| Com patrimonio de afetacao | Até 30 dias após o Habite-se |
| Sem patrimonio de afetacao | Até 180 dias após a data do distrato |
A devolucao e feita em parcela única.
Distrato por culpa da incorporadora
Atraso na entrega
A Lei permite um prazo de tolerância de 180 dias (6 meses) além da data prevista de entrega. Esse prazo deve constar de forma clara no contrato.
Se o atraso ultrapassar 180 dias:
- O comprador pode pedir o distrato
- Tem direito a devolucao integral dos valores pagos + multa contratual
- A devolucao deve ser feita em até 60 dias após o distrato
Defeitos graves
Se o imovel for entregue com defeitos graves que comprometam a habitabilidade:
- O comprador pode pedir o distrato
- Tem direito a devolucao integral + indenizacao por danos
Quadro-resumo obrigatório
A Lei exige que o contrato contenha um quadro-resumo com informações claras sobre:
- Preço total e forma de pagamento
- Percentual de retenção em caso de distrato
- Prazo de tolerância para entrega
- Condições de devolucao
- Consequencias do inadimplemento
Se o quadro-resumo não existir ou estiver incompleto, o comprador pode pedir a nulidade da cláusula de retenção.
Direito de arrependimento (7 dias)
Para compras feitas em estandes de venda ou fora do estabelecimento (feiras, eventos, stands em shoppings), o comprador tem 7 dias para desistir sem justificativa e sem qualquer retenção. A devolucao deve ser integral, incluindo comissão de corretagem.
Esse direito esta previsto tanto no CDC quanto na Lei do Distrato.
Como fazer o distrato
Passo a passo
- Notifique a incorporadora por escrito (e-mail com confirmacao de leitura, carta registrada ou protocolo presencial)
- Indique o motivo do distrato (desistencia, inadimplencia da incorporadora, etc.)
- Solicite o cálculo de devolucao com detalhamento dos valores pagos, retencoes e prazos
- Negocie as condições se possível
- Formalize o distrato com documento assinado por ambas as partes
- Acompanhe a devolucao no prazo legal
Documentos úteis
- Contrato de compra e venda original
- Comprovantes de todos os pagamentos realizados
- Correspondencias trocadas com a incorporadora
- Fotos do imovel (se entregue com defeitos)
- Laudo de vistoria (se aplicável)
O que fazer se a incorporadora não devolver
- Reclame no PROCON e em plataformas como consumidor.gov.br
- Notifique extrajudicialmente (por advogado)
- Entre com ação no Juizado Especial (até 40 salários mínimos) ou na Justiça Comum
- Peça: devolucao dos valores + correcao monetaria + juros + danos morais (se aplicável)
Jurisprudencia favoravel ao consumidor
Os tribunais brasileiros frequentemente decidem a favor do consumidor em distratos:
- Retenção acima de 25% sem patrimonio de afetacao e considerada abusiva em muitos casos
- Cláusulas que impedem o distrato são consideradas nulas
- O atraso na devolucao gera juros e correcao monetaria
Dicas práticas
- Leia o contrato antes de assinar. Atenção especial ao quadro-resumo e as cláusulas de distrato.
- Guarde todos os comprovantes de pagamento. Eles são a prova do valor a ser devolvido.
- Exerca o direito de arrependimento em 7 dias. Se comprou em estande ou evento, você pode desistir sem custo.
- Notifique por escrito. Comunicação verbal não tem valor de prova.
- Negocie antes de acionar a Justiça. Muitas incorporadoras preferem negociar a enfrentar processo judicial.
- Consulte um advogado. Ele pode avaliar se a retenção aplicada esta dentro da lei.
- Não aceite retenção abusiva. A lei define limites claros que devem ser respeitados.