O que e um condominio
Condominio edilicio e a forma de propriedade em que cada pessoa e dona exclusiva da sua unidade (apartamento, sala, loja) e dona em comum das areas compartilhadas (hall, elevador, piscina, garagem coletiva). Essa forma de propriedade e regulada pelo Código Civil (artigos 1.331 a 1.358) e pela Lei 4.591/1964.
Todo condominio deve ter uma convenção condominial (especie de “constituição” do predio) e um regulamento interno que definem as regras de convivencia.
Direitos do condomino
Como proprietário ou inquilino autorizado, você tem estes direitos:
Uso da unidade
Você pode usar sua unidade como quiser, desde que respeite a destinacao do predio (residencial, comercial ou misto) e não prejudique os vizinhos. Se o predio e residencial, você não pode instalar um comercio na sua unidade, salvo se a convenção permitir.
Uso das areas comuns
Todos os condominos tem direito de usar as areas comuns (piscina, academia, salao de festas, churrasqueira) nas condições definidas pelo regulamento interno.
Voto em assembleia
Todo condomino tem direito a voto nas assembleias, proporcional a sua fracao ideal. Quem esta inadimplente com a taxa condominial perde o direito de voto, mas pode assistir e se manifestar.
Acesso a prestação de contas
Você tem direito de ver toda a contabilidade do condominio: extratos bancarios, notas fiscais, contratos com prestadores de serviço, folha de pagamento dos funcionários. O sindico e obrigado a prestar contas anualmente.
Locacao da unidade
Você pode alugar sua unidade, mesmo que outros condominos se oponham. O direito de propriedade inclui o direito de locar. O inquilino deve respeitar a convenção e o regulamento interno.
Deveres do condomino
Pagar a taxa condominial
A taxa condominial e a obrigação mais importante. Ela cobre despesas do predio: folha de pagamento, manutenção, água, energia das areas comuns, elevadores, seguro predial. O valor e definido em assembleia e e proporcional a fracao ideal de cada unidade.
O atraso gera multa de 2% e juros de 1% ao mes (salvo se a convenção definir juros maiores, até o limite legal). O condomino inadimplente pode ser cobrado judicialmente e ter a unidade penhorada.
Contribuir para o fundo de reserva
A maioria dos condominios tem um fundo de reserva (geralmente 5% a 10% da taxa) para emergencias. Essa contribuição e obrigatória se prevista na convenção.
Não alterar a fachada
Você não pode alterar a fachada do predio sem autorizacao da assembleia. Isso inclui mudar a cor das janelas, instalar grades diferentes do padrao, fechar a varanda com vidro fora do padrao aprovado e colocar letreiros.
Respeitar o silencio
O regulamento interno define horarios de silencio (geralmente das 22h as 8h em dias úteis e das 22h as 10h em fins de semana). Barulho excessivo fora desses horarios também pode gerar advertencia e multa.
Não usar a unidade para fins ilicitos
Atividades ilegais na unidade (jogos de azar, trafico, prostituicao) podem levar a multa de até 10 vezes o valor da taxa condominial e, em casos extremos, a obrigação de desocupar.
Assembleia condominial
A assembleia e o órgão máximo de decisão do condominio. Existem dois tipos:
Assembleia Geral Ordinaria (AGO)
Obrigatória, realizada uma vez por ano, para:
- Aprovar as contas do ano anterior
- Eleger sindico e conselho fiscal
- Definir o orçamento e a taxa para o próximo ano
Assembleia Geral Extraordinária (AGE)
Convocada a qualquer momento para tratar de assuntos urgentes ou específicos:
- Obras no predio
- Alteracao da convenção ou regulamento
- Destituicao do sindico
- Assuntos que não podem esperar a AGO
Para convocar uma AGE, e preciso a assinatura de 1/4 dos condominos ou decisão do sindico.
Quoruns importantes
- Maioria simples — para decisoes corriqueiras (aprovacao de contas, orçamento)
- 2/3 dos condominos — para obras úteis e alteracao do regulamento interno
- Unanimidade — para alterar a convenção ou mudar a destinacao do predio
Obras no condominio
As obras se dividem em tres categorias:
- Necessarias — conservacao e segurança (conserto de elevador, impermeabilizacao). O sindico pode autorizar sem assembleia
- Úteis — melhorias que facilitam o uso (instalacao de cameras, portaria remota). Exigem aprovacao de 2/3 em assembleia
- Volutuarias — embelezamento (decoracao do hall, paisagismo). Exigem aprovacao de 2/3 e não são obrigatorias
Animais de estimacao
A tendencia jurídica atual no Brasil e de que condominios não podem proibir animais de estimacao nas unidades, desde que:
- O animal não cause incomodo aos vizinhos (barulho excessivo, mau cheiro)
- O proprietário transporte o animal pelas areas comuns de forma segura (no colo ou na guia)
- O animal não represente risco a segurança
Decisoes recentes do STJ confirmam esse entendimento. Convencoes que proibem totalmente animais podem ser contestadas judicialmente.
Condomino antissocial
O Código Civil preve que o condomino que descumprir repetidamente as regras pode receber multa de até 10 vezes o valor da taxa condominial. Em casos extremos de comportamento antissocial (ameacas, danos, perturbacao constante), a assembleia pode aplicar multa e, em tese, buscar a exclusao do condomino por via judicial.
Dicas práticas
- Participe das assembleias. E la que as decisoes que afetam seu bolso são tomadas
- Leia a convenção e o regulamento. Muitas dúvidas são respondidas nesses documentos
- Pague a taxa em dia. A inadimplencia prejudica todos os condominos e pode levar a cobranca judicial
- Documente tudo. Se tiver problemas com vizinhos ou com o sindico, registre por escrito
- Consulte um advogado se necessário. Questoes de condominio podem ser complexas e envolver valores altos
Próximos passos
- Peça uma copia da convenção condominial e do regulamento interno ao sindico
- Verifique se suas obrigações estao em dia
- Se tiver problemas, procure primeiro o dialogo, depois o sindico e, em último caso, a via judicial