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Como declarar imoveis no Imposto de Renda

Guia prático para declarar imoveis no IR: compra, venda, financiamento, aluguel recebido, ganho de capital e isencoes na venda de imovel residencial.

Enrico Terzi 7 min de leitura

Quando declarar imoveis

Você deve declarar imoveis no IR se:

  • Possui imovel em seu nome (terreno, casa, apartamento, sala comercial).
  • Comprou ou vendeu imovel durante o ano-base.
  • Tem imovel financiado (mesmo que não esteja quitado).
  • Recebe renda de aluguel.
  • Tem posse ou propriedade de bens acima de R$ 800.000.

Como declarar imovel proprio

Ficha “Bens e Direitos”

  1. Va a ficha “Bens e Direitos”, grupo 01 (Bens Imoveis).
  2. Escolha o código adequado:
    • 01 — Predio residencial
    • 02 — Predio comercial
    • 03 — Galpao
    • 11 — Apartamento
    • 12 — Terreno
    • 13 — Casa
    • 14 — Sala ou conjunto
  3. Preencha:
    • Discriminacao: endereco completo, area, matrícula no cartorio, data de aquisição.
    • Situação em 31/12 do ano anterior: valor já declarado antes.
    • Situação em 31/12 do ano-base: valor de aquisição (não o valor de mercado).

Valor de aquisição

O imovel deve ser declarado pelo valor de compra (custo de aquisição), não pelo valor de mercado. Esse valor só muda se houver benfeitorias comprovadas com nota fiscal (reforma, ampliacao).

O que entra no custo de aquisição:

  • Preço pago pelo imovel.
  • ITBI.
  • Custas de escritura e registro.
  • Comissão do corretor paga pelo comprador.
  • Benfeitorias comprovadas (reforma, pintura, construção).

O que não entra:

  • Valorizacao de mercado.
  • Custos de manutenção ordinaria (condominio, IPTU).

Imovel financiado

Imovel financiado e declarado de forma específica:

  • Não informe na ficha de “Dividas e Onus Reais” — o financiamento imobiliario com alienacao fiduciaria e declarado junto com o imovel na ficha de Bens e Direitos.
  • Na “Situação em 31/12”, informe o total efetivamente pago até aquela data (entrada + parcelas + amortizacoes pagas, sem incluir juros).
  • A cada ano, o valor aumenta conforme você paga mais parcelas.

Exemplo:

  • 2024: pagou R$ 50.000 de entrada + R$ 30.000 em parcelas (principal) = R$ 80.000.
  • 2025: pagou mais R$ 36.000 em parcelas (principal) = R$ 116.000.
  • Situação em 31/12/2024: R$ 80.000.
  • Situação em 31/12/2025: R$ 116.000.

Venda de imovel

Ganho de capital

Na venda de imovel, você pode ter ganho de capital (lucro). O ganho e a diferenca entre o valor de venda e o custo de aquisição atualizado.

Ganho de capital = Valor de venda - Custo de aquisição

O imposto sobre ganho de capital e de:

Faixa de ganhoAliquota
Até R$ 5 milhoes15%
De R$ 5 a R$ 10 milhoes17,5%
De R$ 10 a R$ 30 milhoes20%
Acima de R$ 30 milhoes22,5%

O imposto deve ser pago até o último dia útil do mes seguinte ao da venda, via DARF (código 4600).

Programa GCAP

A Receita disponibiliza o programa GCAP (Ganhos de Capital) para calcular o imposto. Os dados do GCAP são importados automaticamente para a declaração anual.

Isencoes na venda de imovel

  1. Imovel único de até R$ 440.000: se for o único imovel do contribuinte e não houve outra venda nos últimos 5 anos, o ganho de capital e isento.

  2. Compra de outro imovel residencial em 180 dias: se você usar o valor total da venda para comprar outro imovel residencial no Brasil em até 180 dias, o ganho de capital e isento. Essa isenção só pode ser usada a cada 5 anos.

  3. Fator de reducao: imoveis adquiridos antes de 1988 tem fatores de reducao que diminuem progressivamente o ganho tributavel.

Renda de aluguel

Aluguel recebido de pessoa fisica

O aluguel recebido de inquilino pessoa fisica e tributado mensalmente via carne-leao. Você deve:

  1. Calcular o imposto mensalmente pelo programa carne-leao ou pelo e-CAC.
  2. Pagar o DARF até o último dia útil do mes seguinte ao recebimento.
  3. Na declaração anual, informar na ficha “Rendimentos Tributaveis Recebidos de Pessoa Fisica”.

Aluguel recebido de pessoa jurídica

Se o inquilino e pessoa jurídica, o IR e retido na fonte pela empresa. Declare na ficha “Rendimentos Tributaveis Recebidos de PJ”.

Despesas dedutiveis do aluguel

Do valor bruto do aluguel, você pode deduzir antes de calcular o carne-leao:

  • IPTU (se pago pelo proprietário).
  • Taxa de administração da imobiliaria.
  • Condominio (se pago pelo proprietário e não repassado ao inquilino).

Doacao e heranca de imovel

  • Doacao recebida: declare o imovel pelo valor informado na escritura de doacao. Informe também em “Rendimentos Isentos”, código 14.
  • Heranca recebida: declare pelo valor constante no inventario. Informe em “Rendimentos Isentos”, código 14.

Em ambos os casos, o ITCMD (imposto estadual) e de responsabilidade de quem recebe.

Erros comuns

  1. Atualizar o imovel pelo valor de mercado: o valor deve ser sempre o de aquisição.
  2. Não declarar imovel financiado: mesmo que não esteja quitado, deve ser declarado.
  3. Esquecer de pagar o GCAP na venda: o imposto sobre ganho de capital tem vencimento mensal, não anual.
  4. Não incluir benfeitorias no custo: reformas comprovadas com nota fiscal aumentam o custo de aquisição e reduzem o ganho de capital futuro.

Próximos passos

  1. Reuna escrituras, contratos de financiamento e notas fiscais de reformas.
  2. Se vendeu imovel, baixe o programa GCAP e calcule o ganho de capital.
  3. Se recebe aluguel de pessoa fisica, verifique se os DARFs do carne-leao estao em dia.

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